[이지 보고서] 해외 부동산 펀드 57조, 일부서 임대료·이자 연체…금감원 "리스크 점검"
[이지 보고서] 해외 부동산 펀드 57조, 일부서 임대료·이자 연체…금감원 "리스크 점검"
  • 문룡식 기자
  • 승인 2020.12.16 14:41
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사진=이지경제DB
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[이지경제] 문룡식 기자 = 56조원 규모의 해외 부동산 펀드 가운데 일부 펀드에서 코로나19 영향으로 임대료 연체, 이자 연체·유예가 발생하고 있는 것으로 나타났다.

더욱이 대출형 펀드는 중·후순위 비중이 60%에 달해 일부 펀드에서 신용 위험 우려가 있는 것으로 파악됐다.

16일 금융감독원에 따르면 분석 대상 해외 부동산펀드 51조4000억원 중 임대형 21조원(40.7%), 대출형 17조8000억원(34.7%), 역외재간접 8조2000억원(15.9%) 순으로 집계됐다.

금감원은 국내 자산운용사로부터 자료를 제출 받아 지난 4월 말 기준으로 전체 해외 부동산 펀드 56조5000억원(806건·77개사) 중 51조4000억원(666건·31개사)을 분석했다. 분석 대상 비율은 91.2%이다.

전체 임대형 해외 부동산 펀드 규모는 21조원이다. 이중 건물 전체를 단독으로 임차해 사용하는 책임임대차 비중은 44.2%(9조3000억원), 한 건물에 여러 임차인이 임차해 있는 형태인 멀티태넌트 비중은 55.8%(11조7000억원)로 집계됐다.

멀티태넌트 임대형 부동산 펀드 11조7000억원 중 임대율이 90% 이상인 펀드는 10조3000억원(88.5%)으로 집계됐다. 나머지 1조4000억원(11.5%) 규모의 펀드는 임대율이 90% 미만에 해당됐다.

또 해외 부동산 펀드 중 대출형 펀드 총 17조8000억원 가운데 중·후순위 비중은 10조8000억원(60.3%)으로 집계됐다. 일부 펀드에서는 이자 연체나 유예신청이 나타나고 있는 것으로 파악됐다.

이는 향후 경기회복 지연시 펀드 수익성이 하락하고 엑시트 리스크가 현실화될 가능성이 높다는 설명이다. 특히 대출형 펀드는 중·후순위 비중이 커 신용위험 우려도 있는 것으로 금감원은 진단됐다.

전체 해외 부동산 펀드 중 개인투자자 투자금액은 9000억원으로 전체의 1.6%로 집계됐다. 일반법인 투자금액은 13조5000억원으로 24.3%이며 나머지는 기관투자자 투자금액이다.

사모가 640건, 49조2000억원(95.5%)으로 대부분을 차지하고 있으며 공모는 26건, 2조3000억원(4.5%)으로 나타났다. 폐쇄형 펀드는 651건, 51조2000억원(99.4%)이며 개방형은 15건, 3000억원(0.6%)으로 집계됐다.

해외 부동산펀드 운용사는 모두 77개사이며 이중 상위 10개사가 59.1%(33조4000억원), 상위 20개사가 83.2%(47조원)를 차지하고 있다.

투자지역별로는 미국이 21조7000억원(42.1%)으로 가장 많고 유럽 14조1000억원(27.4%), 아시아 3조4000억원(6.7%) 등의 순으로 나타났다. 여러 지역에 포트폴리오 투자를 하는 펀드는 10조8000억원(21%)이다.

물건별로 보면 오피스빌딩은 27조4000억원(53.2%), 호텔·리조트는 5조5000억원(10.7%), 복합단지·리테일은 3조7000억원(7.1%)으로 집계됐다.

전체 분석 대상 펀드 중 49.7%는 최근 1~3년 이내에 설정됐으며 3~5년 이내 설정된 펀드는 14조1000억원(27.3%)으로 나타났다.

평균 만기는 7.6년으로 오는 2023년부터 본격적인 만기가 도래한다. 2023년 7조8000억원(15.1%), 2024년 8조4000억원(16.4%)이며 2025년 이후 26조8000억원(52.1%)이다.

금감원은 '대체투자펀드 리스크관리 모범규준'을 통해 자산운용사를 관리, 감독할 방침이다. 대체투자펀드 리스크관리 모범규준은 자산운용사가 대체투자펀드 설정, 운용시 단계별로 준수해야 하는 원칙과 절차를 정한 규준으로 지난 10월1일부터 시행 중이다.

해당 규준은 운용사가 대체투자펀드 설정 시 사전에 리스크 분석을 실시하고 이후에도 최소 연1회 주기적으로 분석하도록 하고 있다. 투자형태별로 사전에 정한 기준에 따라 최소 연1회 이상 주기적으로 공정가치 평가를 실시하도록 한다.

금감원 관계자는 "해외 부동산을 포함한 대체투자펀드 잠재리스크 요인을 지속적으로 점검하는 한편 자산운용사가 규준에 따라 대체투자펀드를 설정, 운용하고 있는지 자체 점검해 그 결과를 이사회에 보고하도록 할 예정"이라고 설명했다.


문룡식 기자 bukdh@ezyeconomy.com

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