“부동산 PF 불공정 약정이 위기 원인...정부 가이드라인 필요”
“부동산 PF 불공정 약정이 위기 원인...정부 가이드라인 필요”
  • 최준 기자
  • 승인 2024.04.10 06:00
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PF리스크, 시공사가 대부분 위험 부담 구조로 20년간 운영
중소 건설사는 수주 확보 위해 불공정 내용 담긴 계약 감수
건산연, 관련 부처 간 협의 통해 행정지도내용 개선 필요해
아파트 건설현장. 사진=이지경제
아파트 건설현장. 사진=이지경제

[이지경제=최준 기자] 최근 프로젝트 파이낸싱(PF) 불공정 계약에 대한 문제점이 나타나고 있다. 상대적으로 자본력에 한계가 있는 중소·중견 건설사들이 자금 조달을 위해 무리한 계약을 진행하고 있어서다. 

한국건설산업연구원이 최근 발표한 동향브리핑 951호에 따르면 부동산개발사업은 시행, 시공, 금융이 서로 협업해 이뤄지는 정교한 협력 사업이다. 개발사업이 성공적으로 완수되기 위해서는 개발사업 참여자 간 수익과 위험분담이 적절히 배정돼야 한다.

하지만 국내서 활용되는 부동산PF는 시공사가 대부분 위험을 지는 구조로 지난 20년간 운영돼 왔다. 이 과정에서 책임준공, 채무인수, 공사비 조정 불안정, 대물변제, 유치권 포기 등의 약정 조항이 재작년 하반기부터 급격히 악화하면서 시공사들의 PF계약 부실위험이 제기되고 있다.

금융 수수료도 부담으로 작용하고 있다. 대출약정서 내 규정돼 있는 다양한 금융 취급 수수료는 PF 조달과 차환과정에서 시행사·시공사의 적지 않은 부담으로 이어지고 있다. 또 이는 분양가 인상요인 등으로 작용해 개발사업 여건을 급격히 악화시키는 요인으로 지목되고 있다는 분석이다.

부동산PF 관련 약정들은 기본적으로 시행사, 시공사, 금융사 간 사적 계약으로 진행된다. 따라서 민법상 사적 자치의 원칙에 따라 해당 내용과 효력에 대해 계약을 체결한 당사자들이 책임을 지는 구조다.

그러나 현재 건설시장 내 치열한 수주 경쟁이 조성돼 있는 상황에서 당사자 간 자유로운 계약이 오히려 독이 되고 있다는 평가가 나온다. 

상대적으로 자본력이 열위한 중소 및 중견 건설사들은 수주경쟁에서 기회를 잡기 어렵다. 기업 생존을 위해서는 자금을 반드시 확보해야 하는데, 이로 인해 불공정 계약 내용을 감수하고서라도 무리한 PF계약을 진행하고 있는 상황이다.

김정주 건산연 연구위원은 보고서를 통해 “현재 위기 상황 속에서 기존 PF약정 내용의 비합리성과 개선 필요성에 대한 인식의 공감대가 점차 확산하고 있는 것으로 판단된다”면서 “관련 부처가 협력해 부동산PF 약정 내용에 관한 가이드라인을 마련하고 행정지도 형태로 시행할 필요가 있다”고 제시했다.

그러면서 “구체적인 사례로는 이번 위기 과정에서 확인된 민원사항들을 토대로 체계적으로 정리해 행정지도 안에 포함시키고 향후 관련 부처들이 주기적으로 협의를 통해 행정지도 내용을 개선시켜 나갈 필요가 있다”고 덧붙였다.


최준 기자 news@ezyeconomy.com

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