한국은행이 지난 9일 기준금리를 전격 인상하면서 부동산 시장이 벌써부터 술렁이고 있다.
투자수요가 많은 재건축 시장에서는 이자부담을 두려워 처분하려는 ‘이자공포’ 매물이 쏟아지고 있고 서민가계와 부동산시장은 꽁꽁 얼어붙고 있다.
상황이 이런데도 정부 측은 기준금리를 0.25%포인트 올려도 부동산시장에는 큰 영향이 없을 것으로 내다보고 있다.
강남 재건축 또 다시 거래 ‘뚝’
정부의 본격적인 출구전략이 가시화되면서 직격탄을 맞은 곳은 강남 재건축아파트다. 집주인들은 가격 하락을 우려하며 불안해하는 모습이 역력하고, 매수 예정자들은 금리인상 이후 상황을 지켜보겠다며 일제히 관망세로 돌아섰다.
집주인들은 가격 하락을 우려하며 불안해하는 모습이 역력하고, 매수 예정자들은 금리인상 이후 상황을 지켜보기 위해 일제히 관망세로 돌아섰다.
강남부동산 관계자에 따르면 강남구 개포 주공1단지는 3~4일 전에 비해 시세가 1,000만~2,000만원 가량 떨어졌지만 매수자들은 종적을 감췄다는 것. 이 아파트 50㎡형은 현재 호가가 9억원으로 1,000만원까지 하락했지만 집을 찾는 사람이 없다.
부동산관계자들은 이러한 공백이 4~5일 더 지속될 경우 가격하락이 불가피할 것으로 내다보고 있다.
서민가계 대출 이자 부담 가중‥‘악순환’
이번 한은의 기준금리 인상은 부동산 시장뿐만 아니라 서민경제에도 큰 타격을 줄 전망이다. 은행권에 따르면 지난달 말 가계대출 잔액은 417조 8,000억원으로 금리가 0.25% 오르면 연간 9,000억원이 넘는 이자 부담이 발생해, 서민가계에 이자부담을 가중시킨다는 것.
주택담보대출 비중이 전체 가계대출의 3분의 2에 육박하는 273조인 점을 감안하면 빚을 많이 안고 주택을 구입한 사람들일 수록 큰 부담이 되고 이자부담이 급격하게 상승하면서 연체자도 늘어날 가능성도 크다는 것.
이에 부동산 전문가들은 서민. 중산층이 이자 부담을 이기지 못해 급매물을 내놓을 경우 집값의 추가 하락으로 이어질 것으로 전망했다.
올 하반기 ‘미입주대란’ 우려‥건설사 ‘연쇄 부도’ 위험성 커져
이뿐만이 아니다. 금리인상에 따른 또 다른 문제는 준공된 아파트에 계약자들이 입주하지 않는 ‘미입주대란’으로 이어질 가능성이 크다는 것이다.
특히 분양가상한제에 직면해 건설사가 밀어냈던 입주물량이 올 하반기 들어 수도권에서만 7만7,000여 가구 쏟아지면서 ‘입주 폭탄’을 예고하고 있는 것.
이런 ‘미입주대란’이 예상되고 있는 곳은 서울에서 강북 뉴타운지역과 일산(고양 덕이 식사), 파주(교하신도시), 남양주, 용인(신봉) 등이다. 일부에서는 인천의 송도 및 청라, 세종시 등을 거론하기도 한다.
이들 지역들은 최근 3년간 분양물량이 집중돼 수요를 초과해 공급이 이뤄진 곳으로 중도금과 잔금 상환을 앞두고 있는 수요자들이 이자 부담을 이기지 못하고 결국 미입주로 이어질 진다는 것.
한 부동산전문가는 “이자 부담을 이기지 못하는 입주자들이 기존 주택을 시장에 내놓을 가능성도 커졌다”며 “순수 입주자들의 경우 잔금 대출과 중도금에 대한 대출이자로 입주를 포기하는 상황이 속출 할 수 있다”고 우려했다.
이러한 ‘미입주대란’사태는 건설사들 입장에서도 큰 골칫거리가 아닐 수 없다. 계약자가 입주를 하면서 지급하는 잔금은 전체 분양가의 30%가량으로, 건설사가 100% 분양을 했어도 입주율이 절반이라면 본래 회수할 금액의 70% 밖에 못 건진다는 얘기다.
따라서 하반기에 예정된 수도권 아파트의 평균 입주율이 50%에 미치지 못하면 최소 3조~4조원 자금이 묶인다는 것이다.
일부 건설사들은 미분양을 해결하기 위해 중도금과 계약금을 낮추다 보니 잔금 비중을 50% 이상으로 높인 곳도 적지 않다. 이러다보면 건설사가 자금 부족 사태가 일어나고 또 다시 이 자금을 해결하기 위해 재대출을 받는 악 순환이 계속된다는 것.
금융권 대출이 힘들어진 상황에서 잔금 회수마저 원활하지 않을 경우 건설사들은 유동성 위기를 겪게 되고 자금력이 약한 건설사들은 부도를 맞게 되는 상황까지 속출하게 된다.
시장에서는 이러한 사태를 대비해서 정부의 발 빠른 대책이 나와야 한다는 목소리가 커지고 있다.
김영덕 rokmc3151@ezyeconomy.com
