- 2011년 서울지역 신규 공급 오피스 전년대비 7.1% 증가
- 올해 오피스 공실률은 평균 5.3%로, 작년 4분기 대비 공실률 하락하며 약보합세 유지
- 내년 마포 합정?상암동, 여의도권, 판교 일대 신규 오피스 증가로 지역 공실률 상승 전망
[이지경제=견재수 기자] 종합부동산서비스회사 교보리얼코(대표 장덕영)가 올 한해 관한 동향 및 2012년 전망에 관한 ‘2011년 교보리얼코 연간 오피스 시장 보고서’를 발표했다.
2011년 오피스 빌딩 임대 및 공급시장 동향
교보리얼코가 발표한 자료에 따르면, 서울지역 오피스 빌딩의 평균 공실률은 작년 4분기 7.11%에서 올 1분기 5.77%로 하락 후 올 한해 평균 5%대 공실률을 유지하였다. 특히, 서울 도심권(CBD) 공실률은 올 한해 서울 지역 전체 공급량의 38.5%인 41만㎡가 공급되었음에도, 대규모 임차계약으로 지난해 4분기 10%대에서 올 1분기 8%대로 하락한 뒤 약보합세를 유지했다.
올해 신규 공급된 서울지역 오피스는 106만3000여㎡(38개)로 지난해 공급면적 99만3000여㎡(32개) 대비 약 7.10% 증가했다. 권역별로는 분당권(판교 포함)이 44만7000㎡(11개)로 전체 공급량 중 42.0%를 차지하며 가장 많았고, 뒤를 이어 도심권이 41만㎡(7개)로 38.5%, 서울기타권이 29만9000㎡(12개)로 28.1%를 차지했으며, 강남권 26만8000㎡(18개), 여의도권 8만8000㎡(1개) 순으로 나타났다.
특히, 올 2분기에 15개 빌딩, 3분기에 21개의 빌딩이 신규 공급되는 등 전년 동기 각각 8개 오피스가 공급된 것에 비해 오피스 공급량이 많았다. 서울 지역에서 연면적 5만㎡ 이상 빌딩 또한 6개가 공급되었다.
각 권역별로 살펴보면, 도심권(CBD)이 중구 도시환경 정비 사업지구에서 7개 오피스빌딩 총 41만㎡가 공급됐다. 대형 신규 오피스 공급에도 불구하고 트윈트리, 101파인애비뉴 등 대형 신축 오피스에 대기업들의 임차 계약으로 공실률이 1분기 8.9%에서 3분기 8.3%를 기록하는 등 보합세를 유지했다.
강남권(GBD)은 강남, 서초구에 18개 빌딩 26만8천㎡가 신규 공급되었으며, 3만3000㎡ 이상 규모인 GT타워, 효성빌딩, 파로스타워(강남N타워)와 함께 나머지 15개 중소형 빌딩이 들어섰다. 통신기기, IT업황 호조와 보험, 증권 등 금융 영업 확대로 올 1분기 4.4%, 3분기 3.7% 등 5% 미만의 자연공실률을 유지하고 있다.
2007년 이후 신규 공급 빌딩이 없어 3% 미만의 공실률을 유지해 온 여의도권(YBD)은 3분기 8만8000㎡ 규모의 One IFC 공급에도 3%대 미만 공실률을 나타냈다. LG트윈타워, 유도회관, 두레빌딩 리모델링 완료로 4분기에는 공실률이 소폭 상승할 것으로 예상된다.
서울 기타 지역권은 서대문, 마포 등 기타지역권에 12개(연면적 29만9000㎡) 오피스 신규 공급에도 공실률 상승폭은 낮았다. 농협중앙회, 삼성화재, 에스오일 등 자가 사용 비율이 높아 공실률 상승에 큰 영향을 주지 않은 것으로 나타났다. 장기간 공실이 지속되던 분당권(BBD)은 B, C 등급 오피스의 공실 해소로 공실률이 꾸준히 하락세로, 분당 내 입주 기업들의 증평과 수도권 소재 기업들의 임차 계약 등으로 공실이 해소된 것으로 나타났다.
내년에는 도심 및 강남권 공급량 전년대비 감소 예상
교보리얼코는 2012년 서울지역에 신규 공급 예정인 오피스는 총 16개, 연면적 125만여㎡로 예상된다. 올해는 중구와 강남구, 분당에 신규 오피스 공급이 집중되었다면, 내년에는 도심권, 강남권보다 마포구 합정?상암동, 여의도, 판교에 신규 오피스 공급이 더 늘어날 전망이다.
신규 공급 예정 오피스 면적의 56%가 서울기타권(54만5000㎡)에 공급될 예정이며, 마포 합정?상암동 일대 신규 공급량(32만5000㎡)이 총 공급면적의 33%에 달해 서울기타권 공실률이 상승할 것으로 예상된다.
각 권역별로는, 도심권(CBD)이 종로구 중학1지구, 청진5지구(스테이트타워 광화문), 글로벌 클러스터 신축으로 총 13만3000㎡ 신규 오피스가 공급될 예정이다. 상반기 신규 오피스 공급에도 불구하고 대형 임차계약 등에 따라 공실률 상승폭이 크지 않을 전망이다.
강남권(GBD)은 오피스 수요 지속과 신규 공급량이 적어 공실률 5% 미만의 약보합세가 예상된다. 역삼동 K Office와 수서동 업무시설 준공으로 총 6만2000㎡ 신규 오피스 공급과 타 지역 이전 기업 영향으로 공실률 상승이 전망되나, IT산업이 확대될 것으로 보여 기존 강남권 소재 IT기업 오피스 수요가 유지 또는 확대될 전망이다.
여의도권(YBD)은 상반기 공실률은 보합세가 예상되지만 하반기는 Two IFC, Three IFC 준공으로 23만9000㎡가 신규 공급되어 하반기 공실률이 5% 내외 수준으로 전망된다. 서울기타권은 용산· 마포구를 중심으로 총 54만㎡가 신규 공급될 예정이다. 권역별 신규 공급량 중 기타권 공급 면적이 전체의 56%로 타 권역 대비 가장 많아 공실률 상승이 예상된다.
분당권(BBD)은 분당 삼평동 판교신도시에 2012년 8개 빌딩(연면적 64만4000㎡)이 준공될 예정이다. 삼평동의 저렴한 임대료와 입지환경 영향으로 분당 소재 일부 기업들의 판교 이전이 예상되어 분당권 오피스 공실률이 증가할 것으로 예상된다.
내년 글로벌 경제 불안과 기업 경기 하락으로 오피스 매각 지연 등 거래 둔화 예상
올해 1월부터 11월까지 서울 지역에서 거래된 빌딩은 44개(매매면적 약 90만4000㎡)이며, 분당지역의 거래 사례를 포함할 경우 총 50개(분당 6개, 매매면적 약 7만3000㎡) 빌딩이 거래되었다.
오피스 거래가 활발했던 2009년 대비 거래 면적은 39%, 거래 건수는 38% 감소했다. 올해 서울지역 오피스 빌딩의 3.3㎡당 매매가는 평균 1349만원이었으며, 권역별로는 여의도권(1건) 1665만원, 도심권(7건) 1601만원, 강남권(22건) 1565만원, 기타권(14건) 888만원, 분당(6건)은 909만원인 것으로 나타났다.
2012년에는 글로벌 경제 불안과 기업 경기 하락으로 오피스 매각 지연 등 거래 둔화가 예상된다. 펀드 만기가 도래한 오피스 매물의 적체 현상이 지속되는 가운데 투자 가치가 낮은 지역 소재 빌딩이나 수익성 낮은 빌딩의 거래 지체 현상이 이어질 전망이다.
국내외 경제의 하락세와 부동산 시장 침체 지속 등으로 2012년 기업들의 보수적 부동산 투자가 예상되어 간접투자 시장이 위축될 것으로 예상된다.
교보리얼코 투자자문팀 김소진 연구원은 “올해 오피스 시장의 동향을 보면, 신규 오피스 공급이 중구와 강남구, 분당에 집중됐으며, 특히 도심권의 공실 우려가 높았지만 대규모 임차 계약으로 2010년 4분기 10%대에서 올 1분기 8%대로 하락 후 약보합세를 유지했다”고 분석했다.
또한, “내년에는 도심, 강남권보다 마포구 합정, 상암동과 여의도, 판교에 신규 오피스 공급이 더 늘어날 전망으로 도심 강남권보다 기타권, 여의도권, 분당권 공실률 상승이 예상된다”고 전했다.
한편, 교보리얼코는 1979년 교보생명 부동산 자산관리를 시작으로 현재 빌딩 시설관리를 비롯해 투자자문 및 리서치, 자산관리, 임대차 매매대행 서비스, 인테리어 등 종합적인 부동산 솔루션을 One-stop으로 제공하고 있다.
견재수 ceo0529@ezyeconomy.com
