[이지경제=서영욱 기자] 올 한해 국내 부동산시장은 거래활성화를 위해 다양한 정책과 제도가 발표됐음에도 불구하고 침체를 벗어나지 못했다. 

 

세계적인 경제 침체와 국내 부동산 시장 불황으로 건설업체들이 줄도산 하는가 하면, 주택 가격은 안정을 찾지 못하고 매매가는 폭락, 전세가는 폭등하며 서민들의 맘을 울렸다. 잇단 대규모 사업들도 파행을 겪으면서 방치돼 있는 사업들이 즐비하다.

 

그럼에도 불구하고 동탄2신도시나 송도국제신도시 같은 경우 개발 호재로 부동산시장에 훈풍이 불면서 시장 정상화의 기대감을 살렸다. 이지경제가 올 한해 건설·부동산업계를 뜨겁게 달군 5대 뉴스를 선정했다.

 

 

◆ 건설경기 최악, 건설업체 ‘줄도산’ 확산

 

전자외상매출채권담보대출(B2B) 전자어음 520억원을 상환하지 못해 직원 350명을 내보내는 고강도 구조조정에 들어간 쌍용건설과 만기도래한 기업어음 150억원을 갚지 못해 최종 부도 처리된 극동건설에 이어 건설사들의 줄도산 분위기는 확산되고 있는 추세다.

 

이미 금호산업과 벽산건설 등 100대 건설사 중 기업개선작업(워크아웃)과 기업회생절차(법정관리) 등 기업 구조조정이 진행 중인 곳은 모두 20곳으로 알려졌다.

 

업계 16위인 금호산업은 지난 2010년 1월 워크아웃이 결정된 이후 최근 8,000억원 규모의 채권단 채무를 상환하고, 올해 말 자본감소를 추진해 2014년까지 워크아웃을 끝내겠다는 계획이다. 한국거래소에 따르면 금호산업의 올 상반기(1~6월) 순손실액은 4,998억원에 달한다.

 

지난 7월 3일부터 법정관리에 들어간 벽산건설도 올 연말까지 회생절차를 종결한다는 계획을 세웠지만 손실액의 규모가 만만치 않아 목표 달성이 쉽지 않은 상황이다. 벽산건설의 작년 상반기 순손실액은 561억원이었으나 올해 4,595억원으로 9배 가까이 급증했다.

 

벽산건설은 지난해 8월 1,000억원의 신규자금을 지원 받는 등 워크아웃이 진행됐지만 유동성 위기로 결국 부도를 맞으며 법정관리에 들어갔다.

 

중소건설사들은 이미 지난해에만 145개 업체는 부도를 맞았고 2,467개 업체는 경영난으로 건설업 등록을 자진 반납한 뒤 폐업했다. 1,025개 업체는 법정자본금 요건을 충족하지 못하는 등의 이유로 지자체로부터 등록을 말소당한 상태다.

 

국내 건설경기 침체로 우리 업체들끼리 국외 시장에서 저가 수주 경쟁을 벌인 탓도 있지만 유로존 재정위기로 유럽 건설사들이 전보다 가격을 낮춰 중동 등 제3국 시장을 적극 공략하는 바람에 우리 기업들의 출혈이 더욱 커졌다는 분석이다.

 

국내 부동산 시장 침체도 무시할 수 없는 요인이다. 보통 아파트를 분양하면 2~3년 뒤 준공 시점에 건설사들이 많은 돈을 확보할 수 있는데 2009년께 주택경기 한파로 분양 물량이 갑자기 줄어 올해 영업이익이 지난해보다 작을 수밖에 없었다는 해석이다.

 

게다가 당분간 주택경기가 살아날 조짐을 보이지 않는다는 점에서 많은 건설사들이 주택건축 부문의 대손충당금을 평소보다 많이 쌓고 있어 이익률이 더 떨어질 수 밖에 없는 상황이다.

 

◆ 매매가는 최저, 전세가는 최고, 집주인도 세입자도 ‘경악’

 

부동산시장 침체로 전세 수요가 늘어나면서 글로벌 금융위기 이후 수도권 평균매매가는 최저치를, 전세 값은 최고치를 기록한 것으로 나타났다.

 

본격적인 글로벌 금융위기가 시작된 2008년 9월 이후부터 현재까지 수도권 소재 아파트(주상복합 포함) 346만9,115가구를 대상으로 평균 매매 값과 전세 값을 조사한 결과, 매매 값은 3억7,517만원으로 최저치, 전세 값은 최고치인 1억9,070만원으로 조사됐다.

 

2008년 9월 4억704만원이었던 수도권 평균 매매 값은 글로벌 금융위기 충격으로 11월 4억원대가 붕괴되며 꾸준히 하락했다. 2009년 9월 4억원대로 반짝 회복하긴 했으나 2010년 7월 이후 3억원대로 떨어져 꾸준히 하락, 10월 3억7,517만원으로 최저치를 기록했다.

 

수도권 평균 전세 값은 금융위기 이후 2009년 3월까지 하향곡선을 그리다 4월부터 본격적인 전세 상승세를 탔다. 1억4,037만원이었던 평균 전세 값은 2009년부터 큰 폭의 오름세를 유지해오다 급등한 시세가 다소 주춤해지며 올해 6월 유일하게 하락세를 보인 뒤 다시 올랐다. 2012년 10월 1억9,070만원으로 금융위기 이후 최고치다.

 

수도권 매매시장은 2008년 글로벌 금융위기 여파로 집값 상승에 대한 불안감 확산으로 매수심리가 크게 위축됐다. 이에 정부가 거래활성화를 위해 각종 대책을 쏟아냈지만, 좀처럼 가격이 회복되지 못하며 침체가 지속되고 있다.

 

◆ ‘설레발’에 그친 용산역세권개발

단군 이래 최대 개발 사업으로 불리는 용산국제업무지구개발사업(IBD) 사업은 서울시 용산구 한강로 3가 51만 5483㎡의 부지에 국제업무상업ㆍ문화ㆍ주거시설 등이 함께 있는 도시 속의 도시를 조성하는 복합개발 프로젝트이다.

 

초고층 빌딩 14개동을 포함해 66개 동이 건립된다. 사업기간은 2007년~2016년까지 계획하고 있다. 그러나 용산국제업무지구 개발사업이 계속 표류하고 있다. 총 사업비 31조원 규모로 단군 이래 최대사업으로 불리는 용산국제업무지구 개발사업이 자산관리회사(AMC) 용산역세권개발의 경영권을 둘러싼 1·2대 주주인 롯데관광개발과 코레일의 갈등이 계속되고 있다.

 

자금난에 허덕이고 있음에도 불구하고 최후 보루로 여겨졌던 전환사채(CB) 발행이 무산되면서 기대했던 사업 정상화는 물건너간 상황이다.

 

◆ 불황 무풍지대, 송도·동탄 ‘핫플레이스’ 등극

 

올해 수도권 분양시장의 최대 관심사는 동탄2신도시 동시분양이었다. 지난 8월 말 GS건설, 우남건설 등 5개 단지 4,103가구가 합동분양을 통해 흥행에 성공했다. 이어 지난달에도 한화건설, 계룡건설, 금성백조, 대원 등 4개 단지 3,456가구가 2차 동시분양을 통해 동탄2신도시의 인기를 이어갔다.

 

특히 2차 동시분양의 경우 3,000가구가 넘는 대단지가 일시에 쏟아졌음에도 4개 단지의 평균 경쟁률이 2.78대 1을 기록했고 총 29개 주택형 중 15개 주택형이 1순위에 마감 됐을 정도로 수요자들의 관심이 높았다.

 

지난 10월 유엔 산하 녹색기후기금(GCF) 사무국 유치를 확정하면서 송도는 일부 미분양 아파트가 거래되는 등 오랜만에 아파트시장에 훈풍이 불었다. 미분양 아파트가 GCF 유치 사흘 만에 300가구 이상 팔렸고 새 아파트 모델하우스에는 하루 1만명 이상이 북적대기도 했다. GCF효과로 수도권광역급행철도(GTX) 건설도 다시금 탄력을 받고 있다. GCF 유치과정에서 나온 송도~청량리간 GTX의 조기추진 계획은 그 동안 다소 지지부진했던 GTX 추진에 힘을 실어주고 있다.

 

◆ 뉴타운사업 사실상 ‘실패’ 인정, 은평뉴타운 2억 할인 돌입

 

서울시는 지난 7일 악성 미분양으로 몸살을 앓고 있는 은평뉴타운 문제를 해결하기 위해 미분양 아파트 입주자에게 취·등록세 및 인테리어 비용 등 최대 2억여 원을 지원하기로 했다. 또 가족유형별 맞춤형으로 아파트 내부구조를 바꾸고, 지하철 신분당선과 6호선을 은평뉴타운까지 연장하는 등 교통대책을 마련하기로 하는 등 미분양 해결 대책을 내놨다.

 

그러나 이 대책이 오히려 매매를 더 위축시킬 수 있다는 지적이 제기되고 있다. 추가적인 가격 하락 기대심리로 수요자들이 집 구입을 더 망설이게 될 것이라는 전망이다. 또 대형 평수의 수요 자체가 없는 상황에서 근본적인 해결책으로는 부족하다는 목소리가 많다.

 

최근 SH공사에 따르면 은평뉴타운 미분양 614가구 중 351가구가 소진돼 계약이 50%를 넘어섰다. 그러나 300여 가구 중 10% 이하인 25가구만 분양을 받는데 그쳤다. 분양 첫날인 지난 20일 하루 동안 24가구가 계약했으며, 그 이후 단 1가구만 분양이 이뤄진 것이다. 나머지는 '분양 조건부 전세' 계약이다.

 

실제로 2억원의 혜택을 받으려면 금액을 일시불로 지급해야 한다. 일시불의 경우 전용 101㎡형은 5,660만원, 전용 134㎡형은 1억2,000만원~1억5,000만원, 전용 166㎡형이 1억7,000만원~2억1,000만원의 할인 혜택을 받을 수 있다.

 

문제는 6억원~10억원에 이르는 금액을 일시불로 지급할 수 있는 수요자들이 많지가 않다는 것이다. 현재 미분양 주택의 집값은 134㎡형이 6억7000만~8억6,000만원, 166㎡형 8억1,000만~10억7,000만원이다.

서영욱 syu@ezyeconomy.com