[이지경제] 이한림 기자 = 김대중 정부부터 박근혜 정부까지 4개의 정권이 이어지는 동안 부동산 시장에 공통적으로 나타나는 현상이 있다. 임기 4년차가 되면 아파트 매매가격이 오르는 것이다. 경제 여건이나 부동산 경기 등에 따라 상승폭에서 차이를 보였지만 이 기간 동안 오름세는 동일하게 반복됐다. 우연의 일치로 보기에는 20년이라는 기간은 길게 느껴진다.

부동산 규제 정책의 성격에 영향?

7일 부동산114에 따르면 최근 20년간 대통령 집권 당시 임기 4년차가 됐을 때 모두 아파트 값이 상승한 것으로 나타났다.

김대중 정부(1998~2002년) 당시에는 국가적 숙제였던 IMF 타계와 외환위기에 맞선 정책이 주를 이뤘던 시기다. 이에 부동산 정책은 줄곧 완화의 기조를 보였다. 집권 4년차인 2001년에는 전년대비 아파트값이 12.69%가 올랐다. 정권 5년차 때는 2002 월드컵 특수와도 맞물려 아파트값은 전국 22.87%가 상승했다. 집 값이 급등하자 풀어줬던 규제를 다시 강화하기도 했다.

노무현 정부(2003~2007년)의 부동산 정책은 투기 억제에 초점을 맞춘 규제 강화가 주된 골자였다. 집권 초기 부동산 정책에 엄격한 규제를 들이대며 전 정부 막바지 월드컵 특수를 타며 과열됐던 전국 아파트값은 가라앉았다. 그러나 역시 임기 4년차인 2006년 24.8%가 오르며 두 자리 수 상승률을 기록했다.

특히 지방(3.16%)보다 수도권(32.49%)의 상승폭이 컸다. 임기 마지막 해인 2007에도 뛰어오른 집값을 안정화시키기 위한 부동산 규제가 이어졌으나 매매가격이 2.21% 상승했다.

이명박 정부(2008~2012년)는 집권 초기 세계적인 금융위기로 부동산 시장이 덩달아 위축된 시기다. 부동산 정책도 거래활성화에 초점을 맞춘 완화 정책을 펼쳤다. 다만, 김대중 정부와 노무현 정부가 수도권을 중심으로 주택시장을 이끌었다면 이명박 정부는 지방에서 집값을 주도했다. 또 전국 아파트 값이 상승했다고 해도 그 폭이 미비했고 수도권은 오히려 하락했다.

임기 4년차인 2011년은 지방 아파트값이 12.46% 상승했다. 수도권이 1.63% 하락했고 전국이 2.04% 올라 큰 변화가 없었지만 지방에서 아파트값 상승을 주도했기 때문에 ‘임기 4년차=아파트 값 상승’ 이라는 상수를 간신히 지켜냈다.

박근혜 정부(2013년~) 집권 초기에는 전 정부의 영향으로 아파트값이 하락세를 보였다. 박근혜 정부는 재임기간동안 총 14번의 부동산 정책 발표됐는데 12번의 완화 정책 이후 2번의 강화 정책을 펼쳤다. 일변도 있는 정책을 펼친 탓에 집권 4년차인 올해 아파트값은 3.95% 올라 다시 상승곡선을 그리는 추세다.

담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화, 재건축 가능연한 단축, 분양권 전매 제한기간 단축 등 규제가 완화되면서 부동산 분양 시장은 상승세로 돌아섰고 올해까지 3년 연속 오름세가 이어지고 있다. 다만 가장 최근 발표했던 8.25가계부채와 11.3부동산 대책의 골자가 과열된 집값을 안정화하기 위한 규제 강화에 있다는 점에서 내년이 되면 수치상의 집값은 다시 내려갈 것으로 전망된다.

선거철 가까워오면 집값이 올라간다?

우리나라는 대통령 5년 단임제를 시행하고 있다. 정부나 원내 교섭단체들은 현 대통령의 임기가 4년차가 되면 현 정권을 잘 마무리하고 다음 정권을 준비하는 작업에 돌입한다. 또 내수경제의 틀을 잡고 있는 부동산 정책에 손을 대는 시기다. 대선 준비에 돌입하며 앞으로의 부동산 정책에 기틀이 마련되는 공약들이 등장하는 시기이기도 하다.

대선 공약에 등장하는 단골손님은 ‘서민 경제 회복’이다. 선거철이 되면 국회에서는 침체된 경기 활성화라는 명목 하에 각종 서민 지향 정책들이 발의되며 전문가들의 예상, 업계의 전망들이 쏟아져 나온다.

또한 대규모 개발계획이나 택지사업 등 부동산 관련 이슈들도 등장한다. 신도시 개발, 뉴타운 사업, 교통망 확충, 역세권 재건축 등 부동산 이슈가 쏟아져 호가는 상승한다. 다음 정권의 대통령 후보들의 공약에 따른 택지개발계획의 여부에 따라 입주자들에겐 우려와 희망이 공존하며 투자자에겐 적기라는 소비 심리적 요인도 상대적으로 작용된다. 부동산 가격 급등으로 이어지는 원인이다.

2002년 12월, 대선 후보였던 이회창 당시 새누리당 대표와 노무현 당시 열린우리당 후보가 맞붙은 선거철에는 서울 아파트값이 전월대비 0.29% 올랐다. 11월 서울 아파트값 상승률인 0.11%보다 2배 이상 늘어난 수치였다. 당선 직후인 2003년 1월 서울 아파트값 변동률은 –2.89%를 기록하며 하락세로 바뀌어 눈길을 끌기도 했다.

2007년 12월 선거철에는 대선후보였던 이명박 당시 서울시장이 강북지역 개발, 청계천 복원사업 등의 서울 집중 개발 공약을 내놓았고 서울 아파트값은 전월대비 1.71% 상승했다. 특히 강남권 오름세가 두드러지며 같은 해 8월은 5.88%까지 뛰기도 했다.

이명박 정부 4년차인 2011년 수도권 아파트 값이 하락세를 보였지만 지방 아파트값이 두 자리 수로 올라 전국 평균 상승세를 나타냈다. 차기 대선 후보였던 박근혜 당시 새누리당 대표와 문재인 당시 민주당 대표의 부동산 공약을 들여다보면 이유를 찾을 수 있다. 

박근혜 대통령 당시 대선 후보는 단기적인 취득세 면제 연장과 분양가 상한제를 폐지하는 공약을 내세웠다. 침체된 부동산 시장을 놓고 거래활성화 방안에 초점을 둔 것으로 풀이된다. 반대로 문재인 전 대표 당시 대선 후보는 생애최초 주택구입 취득세 면제와 분양가 상한제 폐지를 반대하는 공약을 냈다. 서민들에게는 집값이 아직 높기 때문에 완만하게 내려야 한다는 입장이었다. 

박근혜 당시 대선 후보가 대통령에 당선되며 규제 완화에 초점을 둔 정책을 펼쳤다. 당선 직후인 2013년에는 아파트값 상승률이 -0.29%를 기록해 전년대비(-3.27%) 2.98%p 상승했고 임기 4년차인 올해는 3.95%를 기록하고 있다.

이처럼 아파트값 상승세의 원인이 부동산 정책의 강약과 선거철로 대변되고 있다. 당선자에 관계없이 집권 초기에는 집값이 내려가다가 막바지에 다시 올라가기 때문이다. 현 대통령의 임기가 4년차에 접어들 때 아파트값의 주기가 바뀐다는 대목이다.

임병철 부동산114 책임연구원은 "집권 4년차 집값 상승은 당시의 경제상황과 주택 수급물량, 정부의 부동산 정책, 심리적 요인 등에 따라 더 크게 좌우된다는 점을 염두해야 한다"고 말했다.

이한림 기자 lhl@ezyeconomy.com