[기자수첩] 스카이라인도 재건축이 되나요?
[기자수첩] 스카이라인도 재건축이 되나요?
  • 이한림 기자
  • 승인 2017.02.13 08:38
  • 댓글 0
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마의 35층, 부산은 되고 서울은 안 되는 이유
▲ 이한림 기자

[이지경제] 이한림 기자 = 서울 한강변 재건축 사업이 사실상 중단됐다. 서울시가 일반주거목적 지역 재건축의 최대 층수를 35층 이하로 재천명했기 때문이다. 한강 조망권을 해치고 지역 스카이라인(Sky-Line) 설정 방향이 어긋난다는 이유다.

여기서 한 가지 의문이 든다. 서울시에 버금가는 광역도시인 부산시 주택의 하늘과 맞닿은 지점은 35층을 훌쩍 넘는다. 최대 높이의 주상복합빌딩으로 시공 중인 엘시티는 무려 105층(441m)이며 초호화 주택단지 센텀시티, 마린시티의 초고층 빌딩들도 상가 중심의 빌딩이지만 일부 주거가 가능한 주상복합 단지다.

재건축과 재개발, 재건축과 신규택지공급, 한강 조망 지역과 조망권이 아닌 지역 등의 범주의 차이가 있지만 일반적으로 스카이라인을 고려해야 하는 건설업 특성상 서울시의 입장 고수가 이해가 안 간다는 목소리도 나오고 있는 이유다.

서울시의 ‘2030도시계획’에 따르면 한강변 등 시내 아파트(3종 일반주거지역)의 최고 층수는 35층으로 제한하고 있다. 서울시가 재건축 층수제한을 35층으로 설정한 것은 2014년 발표된 ‘서울시 스카이라인 관리원칙’에 의거한다.

스카이라인 관리원칙 수립 당시 서울시는 내부적으로 전문가들에게 자문을 구하고 시민들의 의견 청취를 통해 최종결론에 도달했다고 설명한 바 있다. 논리가 아닌 합의에 따른 설정의 느낌이 강하다.

그러나 스카이라인은 공공재의 성격이 짙다. 서울시가 한강변 재건축 스카이라인을 바꾸지 않는 이유도 시민 모두가 누려야할 공공 경관이기 때문이다.

도시 경관을 해치거나 최근 불거진 지진문제 등 안전 문제 등을 고려할 때 높이를 제한해야 한다는 입장에는 대부분 고개를 끄덕인다. 다만 재건축 조합과 투자자들의 재산권 보장 등의 논리와 맞서는 중인 형국이다.

강남구 한 재건축 조합 관계자는 “35층으로 규제한다고 하면 비허가의 요소인 서울시의 스카이라인이 천편일률적으로 조성돼 오히려 경관을 해칠 가능성이 높다”며 “서울시는 재건축 단지가 들어서는 도심과 용도의 특성을 고려해야한다”고 말했다.

결국 스카이라인을 둘러싼 서울시와 재건축 조합의 갈등은 사업계획서 내에 명시된 층수가 아닌 단지의 기능과 역할이 더 커 보이는 상황이다. 서울시도 광역 중심지에 들어서는 재건축 주상복합단지의 경우에는 35층 이상을 허가하고 있기 때문이다.

서울시 2030도시계획에서는 재건축 사업이 행해지는 단지가 광역 중심지였을 때, 주거용 건물은 35층 이하, 복합형 건물은 51층 이상으로 규정하고 있다. 즉 50층 이상의 허가를 받으려면 용도 지역이 광역 중심지여야 한다는 의미다.

최근 잠실주공5단지 재건축조합은 서울시에 50층 사업계획서를 제출했다가 퇴짜를 맞았다. 서울시는 컨벤션센터나 대형문화센터 등이 아니면 광역중심의 주상복합 허가는 안 된다며 잠실주공5단지 재건축을 불허했다.

잠실주공5단지 재건축 조합은 서울시의 결정이 부당하다는 입장이다. 해당용도 지역인 잠실에는 국내 최고높이의 롯데월드타워가 들어선다. 도시의 기능 등으로 따져봤을 때 잠실이 명실상부 광역중심지라는 논리다.

서울시 한강변에 재건축 정비 사업을 준비하는 건설업계의 고민은 깊어졌다. 이 와중에 신반포14차 등은 34층으로 계획서를 제출하고 인가를 받으며 꼬리를 내렸다.

반면 부산은 사정이 다르다. 서울시와 동일하게 부산시도 스카이라인을 별도로 지정해 재건축 사업의 높이를 조절하고 있다. 그러나 기본적으로 민간이 주체로 진행되는 정비사업의 사업성을 훼손시키지 않는 데 주안점을 두는 모습이다.

부산시 재건축 사업인 삼익비치타운이 61층을 부여받은 것이 대표적이다. 부산시 정비계획에 따르면 건물의 최고 높이 기준은 층수가 아닌 단위(m)이기 때문에 그 범위 내에서 층수 조정이 가능하다.

서울시의 도시계획 설정 기간은 5년이다. 5년 안에 재건축 제한의 변경 여지가 있다. 다만 재건축조합은 내년부터 시행될 재건축초과이익환수제도 걱정해야 하며 조합원과 투자자, 사업체의 이해관계가 지속될 지도 미지수다. 시와 조합의 온도차는 당분간 유지될 전망이다.  


이한림 기자 lhl@ezyeconomy.com

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