[이지경제] 이한림 기자 = 아파트 가격 산정은 해당 단지의 수요 흐름이 가장 큰 영향을 차지한다. 같은 지역이라고 하더라도 역과의 거리 등에 따라 아파트 가격이 천차만별 다르다. 심지어 동일한 아파트, 면적 내에서도 층과 조망 등 개별적인 특성에 따라 매매가가 최대 5억원 이상의 편차를 보이는 것으로 나타났다.
13일 부동산114가 국토교통부의 ‘2016년 서울 아파트 매매 실거래가’를 분석한 결과 같은 단지 내 동일 면적별로 최고가와 처저가가 평균 거래가의 110%에서 89%까지 차이가 나는 것으로 집계됐다.
해당 지표에 따르면 평균 거래가를 기준으로 금액대별 평균 대비 최고가 비율은 6억원 미만이 109%, 6억원 이상 9억원 미만이 110%, 9억원 이상이 112% 등으로 나타났다. 아파트값이 높을수록 가격 편차가 크고 평균보다 더 높은 수준에서 상한가가 형성되는 셈이다.
또한 고가 아파트의 경우 자금력을 갖춘 수요층이 많다 보니 우량 물건에 대한 웃돈 지불 의향 높기 때문으로 풀이된다. 반대로 최저가 비율은 평균거래가 대비 89% 선으로 금액대차이가 없는 것으로 나타났다.
지난해 개별 면적 단위로 거래량이 가장 많았던 단지는 서울시 송파구 신천동의 ‘송파신천파크리오’다. 해당 단지 전용 84㎡의 경우 최고 거래가는 11억원으로 평균 거래가(9억2018만원) 대비 120% 수준에 거래됐다. 최저가는 7억9000만원으로 평균가의 86% 수준이다. 같은 아파트, 동일 면적이었지만 최고가와 최저가의 차이가 무려 3억원이었다.
서울시 동작구 상도동의 ‘두산위브트레지움’도 비슷한 결과를 나타냈다. 해당 단지 전용 84㎡ 아파트는 지난해 평균 매매거래가가 6억6533만원으로 집계됐으나, 최고가는 10% 더 비싼 7억3150만원으로 나타났다. 최저가는 평균 거래가의 89% 수준인 5억9000만원이었다.
층 수에 따른 실거래가 편차 가장 커
경기 상황에 따른 특수성도 고려해야
또한 한강 조망권이나 산, 숲 등 조경 환경을 고루 갖춘 단지에서 가격 편차가 더 두드러졌다. 수요가 높으면 가격이 올라가고, 수요가 낮으면 가격이 내려가는 시장 원리가 매물의 개별적인 특성에 따라 더 세부적으로 드러나는 대목이다.
일례로 서울시 광진구 자양동 트라팰리스의 전용 154㎡의 최고가는 12억6000만원에 거래됐다. 해당 단지의 지난해 평균 거래가인 9억4281만원보다 136% 높은 가격에 매매가 이뤄진 결과다.
‘광진트라팰리스’가 한강 조망권 단지이기 때문에 평균 거래가도 높게 형성돼 있지만 최고가 거래가 이뤄졌던 매물은 23층이다. 반면 동 면적 4층의 최저가 거래가는 평균 거래가의 81% 수준인 7억5000만원에 이뤄졌다. 동일한 면적이라도 최고가와 최저가에 5억1000만원의 편차가 발생한 셈이다. 층의 차이가 실거래가를 좌우하는 것으로 풀이된다.
업계에 따르면 아파트 거래 시 평균거래가를 살펴본 후 10% 전후로 최고가와 최저가 매물을 확인하는 노력이 필요하다고 입을 모은다. 위 아래 10%를 가격 협상의 범위로 보고 층이나 향 등 개별 특성을 고려해 판단해야한다는 것으로 풀이된다.
다만 경기 상황에 따라 기준점을 유연하게 살펴볼 필요가 있다는 견해도 나왔다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 “경기 상승기 때는 실거래가의 상한가가 평균보다 훨씬 높은 수준에서 형성됐으나, 집값이 약세를 보이고 거래가 부진할 때는 가격 편차가 좁혀지는 경향을 보인다”며 “평균 거래가와 경기 상황 등을 잘 살펴보고 매도 또는 매수 시점을 정해야 한다”고 말했다.
이한림 기자 lhl@ezyeconomy.com
