[이지경제] 이한림 기자 = 문재인 정부의 6.19 부동산 대책이 본격 시행된 가운데, ‘강남 불패’ 신화가 깨질지 여부를 놓고, 뜨거운 논쟁이 벌어지고 있다.

주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 상향 조정되면서 투자 심리가 급격히 얼어붙을 것이라는 의견과 ‘강남 불패’를 깨뜨리기에는 규제가 약하다는 주장이 팽팽히 맞선 상황.

천정부지로 치솟는 집값을 잡기 위해 내놓은 대책이 상징적 존재인 서울 강남에서 어떤 효과를 발휘할지 귀추가 주목된다. 이에 올 하반기 분양을 앞둔 물량이 첫 시험대가 될 전망이다.

5일 관련업계에 따르면 올해 하반기 강남4구 분양 시장에는 삼성물산·대림산업·현대건설·GS건설 등 대형 건설사들이 대기 명단에 이름을 올렸다. 분양 예정 물량은 총 5602가구. 지난해 같은 기간(3345가구)보다 67.5% 늘었다.

건설사별로 살펴보면 삼성물산이 이달 서울 강남구 개포동 개포시영아파트를 재건축한 ‘래미안강남포레스트’ 공급을 준비 중이다. 지하 3층~지상 35층, 31개 동, 전용면적 59~136㎡ 총 2296가구 규모로 구성됐으며 이 중 208가구가 일반분양이다.

래미안강남포레스트의 분양가는 아직 공개되지 않았으나, 지난해 인근에 분양한 개포주공3단지 재건축인 ‘디에이치아너힐즈’의 3.3㎡당 평균 분양가가 4137만원이었던 점을 감안한다면 3.3㎡당 4300만원 전후에서 분양가가 책정될 것으로 보인다.

삼성물산은 또 하반기 중 서초우성1차아파트를 재건축한 1276가구 분양을 계획하고 있다. 이중 일반분양은 192가구이다.

GS건설은 다음 달 서초구 잠원동 신반포6차아파트를 재건축한 ‘신반포센트럴자이’ 분양할 예정이다. 총 757가구 중 142가구가 일반 분양된다. 신반포센트럴자이의 분양가는 지난 1월 GS건설이 잠원동에 분양한 ‘신반포자이’의 분양가인 3.3㎡ 당 4457만원대가 기준점이 될 것으로 예측된다.

대림산업도 상황은 마찬가지. 송파구 거여마천뉴타운 거여2-2구역을 헐고 ‘e편한세상 거여’ 분양을 10월로 예고했다. 이 단지에는 총 1199가구 중 378가구가 일반 분양물량이다.

올해 하반기 강남4구에 일반 분양될 물량 중 가장 큰 비중(31.4%)을 차지하는 강남구 일원동 개포주공8단지 재건축은 현대건설·GS건설·현대엔지니어링이 컨소시엄을 꾸려 12월 분양을 앞두고 있다. 총 1975가구 중 1760가구가 일반분양 물량이다.

변화

다만 6·19 대책에 따라 하반기 강남4구 분양 시장판도 변화가 관측된다. 분양권 전매 금지 기간이 6개월~1년에서 소유권 등기 이전 시까지 확대됐다. 또 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 60%, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 각각 10%씩 강화됐기 때문이다.

특히 하반기 강남4구 분양이 모두 재건축 물량이며 강남4구의 아파트 매매가가 전국 평균치보다 3배가량 높기 때문에 잔금 대출과 직격되는 LTV 규제가 가장 큰 변수가 될 것으로 보인다.

KB국민은행 부동산 시세 자료에 따르면 지난달 19일 기준 강남4구 아파트 매매가는 3.3㎡ 당 3041만원. 같은 기간 전국 평균치인 1000만원을 훨씬 웃돌며 서울(1970만원)보다 1.5배가량 높다. 권역별로는 강남구(3940만원) 서초구(3429만원) 송파구(2614만원) 강동구(2181만원) 순으로 평균 매매가가 높다.

이에 신규 분양으로 풀리는 재건축 물량의 3.3㎡ 당 분양가는 4000~4500만원을 넘길 것으로 관측된다.

예를 들어 3.3㎡ 당 4300만원의 분양가를 적용한다면 59.96㎡ 평형대 가격은 7억8130만원 선. 여기에 기존 LTV인 70%의 잔금 대출을 받는다면 최대 5억4690만원까지 대출이 가능했지만 규제책에 따라 바뀐 LTV를 적용한다면 4억6880만원까지만 대출이 가능하다.

이에 따라 수요자의 보유 현금이 3억1050만원 미만이라면 해당 물량을 계약할 수 없다. 또 분양권 전매 제한 기한도 소유권 등기 이전 시까지 변경됐기 때문에 2년~3년 뒤 가능할 입주 시기 전까지 수요자가 보유한 현금은 모두 묶여있게 된다.

또한 강남4구는 분양권 매도를 통해 시세 차익을 노리는 투자 수요가 높은 지역이라는 점에서 시장 위축 우려의 목소리도 나오고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “올해 강남4구 분양이 지난해보다 크게 늘었지만 전매금지와 대출규제 등이 강화됐고, 또 정부의 추가 규제가 나오면 실수요자라도 적극적인 움직임이 줄어들 수 있다”고 진단했다.

한 건설사 관계자는 “강남 분양 물량의 경우 대출을 받지 않고 구매하는 것은 불가능한 수준이다”며 “또 분양에 당첨되더라도 DTI가 낮게 책정될 가능성이 높은 사업자의 경우, 대출금이 부족한 경우가 발생할 수도 있다. 2금융권 대출도 막힌다면 아무리 황금알을 낳는 거위라도 분양받기가 쉽지 않다”고 말했다.

반면 일각에서는 강남4구의 평균 매매가격이 여전히 전국 시세보다 2배가량 높은 호가를 유지하고 있기 때문에 전매 제한, 대출 규제 등 악재에도 관망세가 이어질 것이라는 목소리도 나오고 있다.

김수연 닥터아파트 리서치팀장은 “지난해 11·3대책과 올해 6·19대책 등으로 상반기 분양물량이 대거 하반기로 넘어갔다”면서 “특히 강남은 정비사업(재건축) 분양물량이 많아 하반기 분양시장을 주도할 것”이라고 내다봤다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “11·3대책 이후에도 서울, 수도권의 분양권 전매는 줄지 않고 오히려 증가했다”며 "올해에는 대기수요도 높아 청약시장에 전매차익을 노린 투자수요는 지속될 것”고 말했다.

현업 종사자도 오히려 이번 부동산 대책이 ‘솜방망이 규제’라고 지적하며 강남4구 분양에서 미분양이 발생할 가능성은 낮다고 내다봤다.

대치동에 위치한 E공인중개소 관계자는 “(강남4구는) 원래 전매제한에 중도금 대출도 묶였던 지역이지만 분양시장을 주도했다”며 “당장은 관망하는 분위기로 인해 청약률이 감소할 수 있지만 이정도 규제로는 불확실성이 해소되는 것은 시간문제로 보인다”고 말했다.

이한림 기자 lhl@ezyeconomy.com