[장욱의 세금 꿀팁] 주택 양도소득세 중과세와 주택임대사업자등록
[장욱의 세금 꿀팁] 주택 양도소득세 중과세와 주택임대사업자등록
  • 이지뉴스
  • 승인 2018.03.05 09:16
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[이지경제] 오는 4월 이후에는 다주택자의 주택 양도에 대해서 중과세가 시행된다.

3월까지의 다주택자의 주택 양도에도 중과세가 적용되지만, 다음달 1일을 기점으로 중과세의 적용 방법에도 차이가 있다. 이달 말까지의 중과세는 3주택 이상의 다주택자가 투기지역의 주택을 양도할 경우에 적용되며, 세율은 6%~42%의 일반세율에 10%포인트가 가산되는 16%~52%의 중과세율이 적용된다. 양도차익을 기준으로 보유기간 1년 당 3%를 공제하는 장기보유특별공제는 적용받을 수 있다.

다음달 1일 이후의 중과세는 이달 말까지의 양도분에 대한 중과세와 대상물건과 세율, 그리고 장기보유특별공제의 적용에 있어 차이가 있다. 4월 이후 다주택자의 주택 양도는 투기지역보다 넓은 지역범위인 조정대상지역의 주택의 양도가 중과세 대상이다. 세율은 중과세를 적용하되 2주택자와 3주택 이상 보유자를 구분해 차이를 둔다.

2주택 보유자의 중과세율은 일반세율에 10%포인트가 가산되고, 3주택 이상 보유자의 중과세율은 20%포인트가 가산된 26%~62%의 세율이 적용된다. 그리고 4월 이후의 2주택 이상 보유자의 조정대상지역 내의 주택 양도시에는 장기보유특별공제를 적용받지 못한다.

양도차익이 5억원인 2주택자의 조정대상지역 내의 주택 양도를 가정해보자. 3월말까지 양도되는 경우에는 중과세가 적용되지 않아서 약 1억2400만원(지방소득세 포함)의 양도소득세가 계산된다. 그런데 4월 이후에 양도할 경우에는 2주택자의 중과세가 적용되어 약 2억4500만원의 양도소득세가 예상된다.

만약 해당 주택의 양도자가 3주택자라면 4월 이후의 양도에 대한 양도소득세는 약 3억원이 된다. 중과세가 적용되지 않을 경우의 양도소득세와 비교해 대략 2배 이상의 차이가 발생한다.

다주택 보유자가 세액의 차이를 이유로 지금 양도를 희망하더라도 3월말까지 양도가 이루어지기는 현실적으로 쉽지 않다. 그렇다면 해당 주택을 양도하면서 다시 양도소득세를 1억2400만원으로 낮추려면 어떻게 해야 할까?

4월 이후에 양도하면서도 중과세를 적용받지 않으려면 주택임대사업자등록을 하면 된다. 구청과 세무서에 주택임대사업자등록을 하고 5년 이상 임대한 후 해당 주택을 양도하면 중과세 이전의 양도소득세로 낮출 수 있다.

한 가지 주의할 점은 주택임대사업자 등록 시점에 따라 의무임대기간에 차이가 있다는 것. 3월말까지 주택임대사업자등록을 하는 경우에는 5년 이상 임대하면 중과세의 적용을 받지 않을 수 있는데, 4월 이후 주택임대사업자등록을 하는 경우에는 8년 이상 임대한 후 양도해야 중과세가 배제된다. 주택임대사업자등록을 4월 이후에 하게 되면, 양도소득세 중과세 배제를 위한 의무임대기간이 5년에서 8년으로 늘어나게 되는 것이다.

‘민간임대주택에 관한 특별법’상으로는 주택임대사업자등록을 하는데 있어 주택의 가액이나 규모에 대한 제한이 없다. 다만 4년과 8년 중 하나의 임대기간을 선택하면 된다.

세법상의 혜택을 받기 위해서는 세법이 별도로 규정하고 있는 요건을 갖춰야 한다. 양도소득세 중과세를 적용받지 않기 위해서는 매입임대주택으로 사업자등록을 하고 5년(4월 이후 주택임대사업자 등록 시에는 8년)의 의무 임대기간을 준수해야 한다. 또 임대를 개시하는 시점을 기준으로 기준시가가 6억원(비수도권은 3억원)을 초과하지 않아야 한다.

의무임대기간이 8년인 장기일반민간임대주택으로 등록할 경우에는 중과세 적용배제뿐만 아니라 추가 세제혜택을 받을 수도 있다. 만약 올해 말까지 새로이 취득하는 주택(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)으로서 국민주택규모(전용면적 85㎡이하) 이하라면 취득일로부터 3개월 이내에 의무임대기간이 8년인 장기일반민간임대주택으로 등록을 하고 10년 이상 임대한 후 양도할 때에는 양도소득세 100% 감면을 적용받을 수도 있다.

8년 이상 임대한 후 양도할 때에는 50% 또는 70%의 특례장기보유특별공제를 적용받을 수도 있다. 100% 감면과 특례장기보유특별공제는 선택사항으로서 중복적용이 되지는 않는다.

다주택 보유자는 보유하고 있는 주택의 요건과 주택임대사업자등록 시점, 그리고 임대기간에 따라서 다양한 경우의 양도소득세가 계산된다. 경우의 수에 따른 예상세액과 그 차이는 다주택 보유자의 여러 가지 대안을 고려할 때 선택의 기준으로 반드시 들어가야 할 항목이다.

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장 욱 국민은행 WM스타자문단 세무사


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