[이지경제] 정재훈 기자 = 문재인 정부의 주택 공급 확대 정책에 브레이크가 걸린 모양새다.

재개발 사업이 지방자치단체의 이해관계와 보상을 둘러싼 주민 갈등 등의 영향으로 지지부진하기 때문이다.

문재인 정부에게도 재개발 사업 부진은 고민거리다. 현재 정부는 부동산 거품 잡기와 함께 공급 확대에 공을 들이고 있다. 이같은 상황에서 재개발을 중심으로 한 도심 내 주택 공급이 원활하게 이뤄지지 않으면 서울 강남을 중심으로 한 집값 폭등이 우려된다는 지적이다.

이에 전문가들은 지자체의 적극적인 협조와 분양가 대비 낮은 감정가격의 괴리를 해소할 수 있는 정책 개선이 시급하다는 의견이다.

26일 부동산업계에 따르면 재건축의 경우 대부분 비슷한 형태와 면적이고 주거 목적으로 사용해 왔기 때문에 주민들의 뜻을 모으기 쉽다. 조합 구성이 원활하게 진행돼 사업 추진이 빠르고 감정평가 산정도 간편하다는 것이 장점이다.

반면 재개발은 조합 설립을 위해 75% 이상의 동의를 얻어야 하는데 각자의 이해관계가 얽혀있다. 상가의 경우 생업에 종사하는 사람들은 쉽게 발을 빼기 어렵다. 또 높은 분양가와 낮은 감정가의 괴리로 인해 아파트가 들어서더라도 입주하기 어려운 상황이 발생해 주민 갈등의 씨앗이 된다.

서울 종로구 소재 B부동산중개업소의 한 관계자는 “예컨대 5억원의 감정평가를 받았는데 10억원짜리 아파트가 생기면 뭐하느냐”며 “5억원이 더 있어야 하는데 갑자기 그렇게 큰돈을 마련하는 게 쉽지 않다. 이 때문에 재개발 지역 원주민 실제 입주율은 20% 수준에 머물고 있다”고 전했다.

이어 “재개발 보상금으로 이사 가는 것도 쉽지 않다”며 “차라리 그냥 살던 대로 살자는 사람이 많아서 의견을 모으기가 어렵다”고 덧붙였다.

실제로 서울 은평구 불광동 일대에서 진행 중인 지역주택사업은 지난 2005년부터 3번 이상 재개발 조합을 추진했음에도 모두 무산됐다. 이에 지역주택조합으로 방향을 틀었다. 또 최근 재개발 사업에 속도를 붙인 서울 동대문구 청량리8구역도 지난 2006년 추진위구성승인 이후 조합 설립에 난항을 겪으며 10년 넘게 제자리걸음이었다.

첩첩산중

어렵사리 조합이 구성됐다고 해도 끝이 아니다. 면적과 건물 구조 및 형태, 위치 등이 제각각이어서 감정평가에만 엄청난 시간이 소모된다. 관리처분까지 진행되는데 수년이 걸리기도 한다.

서울 노원구 상계2구역 재개발 사업은 지난 7월 재정비촉진계획 변경심의를 통과하고 현재 건축심의를 준비 중이다. 여기까지 오는데 2010년 조합을 설립 이후 무려 8년의 시간이 흘렀다.

사업 지연은 사업비 증가 등 부작용으로 나타난다. 이에 재개발 사업 자체가 무산되는 경우가 많다.

익명을 요구한 대형건설사 관계자는 “재개발 사업은 간단한 문제가 아니다”며 “시작 단계부터 하나하나 걸림돌이 생기고 이를 해쳐나가는 데만 엄청난 시간이 걸려 주저앉을 가능성이 크다”고 밝혔다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수도 “경기가 좋고 상황이 잘 맞으면 재개발 사업도 일사천리로 진행되기도 한다”면서도 “일반적으로 봤을 때 사업 기간이 길다. 심각한 경우에는 사업이 10년, 20년이 걸릴 수도 있다”고 전했다.

해법

곳곳에서 파열음이 들리는 재개발 사업에 또 다른 암초가 있다. 박원순 서울시장이 도시재생에 초점을 맞추고 있다는 것. 이에 건물을 부수고 새로 짓는 재개발에는 소극적인 모양새다.

서울시 산하 서울연구원에 따르면 박원순 시장이 부임한 2012년부터 서울 683개 정비(예정)구역 가운데 393개가 정비구역에서 해제됐다. 문제는 이중 상당수가 열악한 주거환경에 놓여 재개발이 필요하지만 이렇다 할 후속조치가 없다는 것.

이에 학계 등 전문가들은 서울시가 재개발 사업에 적극적인 자세로 전환해야 한다는 지적이다.

심 교수는 “서울시가 주택 공급을 위해서 재개발 규제를 푸는 게 가장 좋다”며 “재개발 지역의 용적률 제한을 둠으로써 부자들의 진입을 막겠다는 취지인데 시야를 조금 넓혀서 용적률 규제를 풀어서라도 주택 공급의 활로를 모색해야 한다”고 강조했다.

재개발 사업 실효성을 높이기 위해서는 새로운 시도가 필요하다는 주장도 설득력 있다. 즉, 더딘 행보만 보였던 과거 행정 방식에서 벗어나야만 한다는 것.

장희순 강원대학교 부동산학과 교수는 “현재 재개발 사업은 ‘스크랩 앤드 빌드’로 한 번에 다 밀어버리고 새롭게 짓는 방식인데 그렇게 하면 주민 동의 등의 문제를 쉽게 해결하기 어렵다”며 “차라리 순환 방식으로 하는 것이 맞다. 재개발 구역을 부분적으로 순차적으로 접근한다면 일처리가 훨씬 빨라질 것이다”라고 피력했다.

이어 “이주 문제, 학교 문제, 직장 출퇴근 문제 등 풀어야 할 숙제가 한두 가지가 아닌데 이를 어떻게 한꺼번에 해결할 수 있겠는가”라며 “재개발도 점진적으로 나아가는 것이 전보다 접근성과 현실성을 높이는 계기가 될 수 있다”고 덧붙였다. 

정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com