[이호용의 세금 꿀팁] 개인 임대사업자 법인전환 할까 말까
[이호용의 세금 꿀팁] 개인 임대사업자 법인전환 할까 말까
  • 이지뉴스
  • 승인 2018.11.26 08:51
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[이지경제] = “급하다고 바늘 허리에 실 매어 쓸까?”라는 옛말이 있다. 아무리 급하더라도 일에는 순서와 절차가 있다는 뜻이다.

2019년이 다가오면서 개인 임대사업자가 법인전환을 올해 안에 마쳐야 절세할 수 있다는 얘기 때문에 법인전환 여부를 고민하고 있다면 이 속담을 되새겨 보길 권하고 싶다.

법인전환을 한다면 내년에 하는 것보다 올해 하는 것이 더 유리하다는 것은 맞는 말이다. 법인전환시 기본적으로 취득세를 납부해야 하지만, 현재 취득세의 100%를 감면해주고 있는 것을 2019년부터는 50%만 감면하는 것으로 지방세특례제한법 개정안이 나와 있기 때문이다. 하지만 급한 마음에 법인전환시 유불리를 꼼꼼히 따져보지 않는다면 훗날 후회할 수도 있으니 침착할 필요가 있다.

법인으로 전환을 하는 것은 개인사업자의 임대용 부동산을 법인에 매각하고 그 대가로 현금 대신 주식으로 받는 것과 같다. 부동산의 매각과 취득 과정에 양도소득세, 부가가치세, 취득세 등의 세금문제가 발생되지만 세법에서 일정 조건을 갖추면 전환시점에 세금부담이 거의 발생되지 않도록 예외를 두고 있다.

만약 ‘법인세가 소득세의 절반도 안되니 유리하다’고 생각해 법인전환을 고려한다면 그 이면까지도 살펴볼 필요가 있다. 개인사업자는 과세표준이 5억원을 초과하면 42%의 높은 세율이 적용되지만, 법인사업자는 과세표준 2억원이상 200억원 이하 구간일 때 20%의 세율이 적용되므로, 개인사업자보다 세부담이 절반도 안된다는 것이 틀린 말은 아니다.

그러나 이 말은 법인의 소득을 남의 돈 처럼 내가 손도 대지 않을 때에만 맞는 말이다. 법인의 소득을 배당금, 급여·상여, 퇴직금의 형태로 배분받을 때 추가로 소득세를 부담해야 하며 이것까지 고려하면 세금부담은 큰 차이가 없거나 불리할 수도 있다. 다만, 개인사업자는 매년 소득세를 부담하지만 법인사업자는 배당을 하지 않는 동안은 소득세 추가부담을 지연시킬 수 있는 것은 유리한 점이다.

부동산을 처분하는 경우는 어떤 차이가 있을까? 개인은 보유기간에 따라 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있는데 10년 이상 보유시 최대 양도차익의 30%를 공제할 수 있다. 그러나 법인의 경우에는 장기보유 특별공제가 적용되지 않는다. 또한 개인은 6%~42%의 누진세율을 적용하되, 1년이내 단기매매는 50%, 2년이내의 단기매매는 40%를 적용한다.

법인은 양도차익에 대해 법인세율 10%~25%의 누진세율이 적용되지만, 역시 배당받을 때 6%~42%로 부담하는 소득세까지 고려하여 유불리를 판단하는 것이 옳다. 한편 법인사업자의 경우 부동산을 직접 양도하지 않고 주식을 양도하는 방법을 선택할 수도 있다. 이 경우에는 주식이 아닌 부동산을 직접 양도하는 것처럼 양도세를 계산해야 하며, 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.

부동산 평가금액보다 법인주식의 평가액을 더 낮춰 상속세나 증여세를 줄일 수 있다는 부분도 짚어보자. 상속이나 증여시 개인사업자는 순자산가치의 100%로 평가되는 반면, 법인사업자는 주식의 평가금액을 이론상으로는 최저 순자산가치의 40%까지 낮출 수 있다. 그러나 이는 총 자산 중 부동산비중이 50%이하일 경우에만 가능하며, 부동산 비율이 50%초과~80%미만인 경우는 순자산가치의 80%, 부동산비율이 80% 이상이라면 순자산가치의 100%로 평가된다.

퍼센트로만 보면 법인사업자가 유리한 것처럼 보이지만 공시가격을 순자산가치로 적용할 때 개인사업자와 달리 법인사업자는 최초 취득금액을 최저한으로 적용해야 한다. 따라서 부동산을 취득하고 2년이 경과되면 개인사업자는 시세대비 60%~70%의 공시가격을 평가금액으로 적용할 수 있지만, 법인은 취득시 시세의 100%인 취득금액을 최저한으로 적용해야 하는 기간 동안은 오히려 불리할 수도 있다.

마지막으로 고려할 사항은 법인만 활용가능한 차등배당이다. 배당금은 지분비율에 따라 균등하게 배분하여야 하지만 주주가 본인 몫의 배당을 포기하고 다른 주주에게 배당금을 몰아줄 수도 있다. 이 경우 차등배당액은 증여의 성격이 있기는 하지만 현재 상속세 및 증여세법에서는 배당소득세만 부담하면 일정 한도내에서는 증여로 과세하지 않고 있다. 즉 증여세 부담없이 자녀등에게 증여를 해주는 효과를 얻을 수 있는 것이다.

살펴본 바와 같이 개인사업자와 법인사업자는 어느 한쪽이 항상 유리하고 또는 불리하다고 말하기 어렵다. 본인의 부동산 평가금액이나 임대소득 규모 등에 따라 실제 얼마나 차이가 나는지 꼼꼼히 따져보고 결정하는 것이 필요하다.

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국민은행 WM 스타자문단 이호용 세무사


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