[차지휘의 세금 꿀팁] 2019년 적용되는 부동산 세법, 집주인의 대처법은
[차지휘의 세금 꿀팁] 2019년 적용되는 부동산 세법, 집주인의 대처법은
  • 문룡식 기자
  • 승인 2019.01.02 08:44
  • 댓글 0
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[이지경제] = 지난 한해를 돌이켜보면 부동산, 특히 주택관련 세금에 많은 변화가 있었다. 서울 등 일부지역의 집값 급등세를 잡기 위한 정부 정책 발표 시마다 어김없이 세법은 변했다.

자주 바뀐 세법에 때로는 전문가마저도 혼동될 정도였으니 일반인들은 오죽했을까. 그래서인지 집주인들의 세금에 대한 관심이 지금처럼 높았던 때도 없는 것 같다. 2019년 적용되는 부동산 세법과 이에 대한 집주인들의 대처법을 살펴보도록 하자.

◇ 종합부동산세 부담되는 집주인은 임대주택 등록 또는 양도∙증여 적극 고려해야..

올해 집주인들의 보유세 상승은 불가피할 것으로 예상된다. 보유세(재산세+종합부동산세) 인상요인들의 동시다발적인 상승이 예고돼 있기 때문이다. 먼저 작년 집값 상승분에 대한 공시가격 현실화가 예고되어 있고, 종합부동산세의 과세표준을 낮추는 공정시장가액비율도 올해 85%로 작년대비 5% 인상된다.

또한, 종합부동산세 세율도 1주택 또는 조정대상지역외 2주택자는 0.5~2.7%, 3주택 이상 또는 조정대상지역내 2주택자는 0.6~3.2%로 인상된다. 전년대비 보유세 부담상한도 조정대상지역 2주택자는 200%, 3주택 이상 보유자는 300%로 상향된다.

이러한 복합적인 상승요인으로 올해 상당수 집주인들의 보유세가 세부담상한에 근접할 것으로 예상된다. 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 개인별 주택수와 합산 공시가격 기준으로 과세되기 때문에, 종합부동산세 부담이 염려되는 집주인은 6월 1일전 증여 또는 양도를 고려해 볼 필요가 있다.

또 작년 9.13 대책 발표 이전에 취득한 공시가격 6억원(수도권외 지역 3억원) 이하의 주택은 임대주택 등록시 종합부동산세 합산배제가 가능하므로 적극 고려해 보도록 하자.

신규주택 취득한다면 양도세 혜택 있는 85제곱미터 & 공시가격 6억원 이하로..

작년 9.13 대책 발표 이후 신규로 조정대상지역내 주택을 취득해 다주택자가 되는 경우 양도소득세 중과는 피할 수 없게 됐다. 하지만 여전히 전용면적 85제곱미터와 공시가격 6억원(수도권외 지역 3억원) 이하의 주택을 취득해 장기임대주택 등록 후 8년 임대시 50%, 10년 임대시 70% 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.

예를 들어 조정대상지역내 주택을 신규취득해 다주택자인 상태에서 5억원의 차익을 실현한 경우 아래 표에서와 같이 2주택자는 장기임대등록시 최대 1억8900만원, 3주택자는 최대 2억2800만원의 양도소득세(지방소득세 포함)를 줄일 수 있다. 한편, 더 이상 다주택자가 조정대상지역내 주택을 단기적인 시세차익으로 접근하는 것은 의미가 없음을 알 수 있다.

◇ 임대주택 등록자 임대소득 천만원 넘을 경우 건강보험 피부양자에서 제외돼..

2000만원 이하의 주택임대소득에 대해 올해부터는 분리과세(종합과세 선택가능)가 시행된다. 분리과세시 인정되는 필요경비율과 공제금액은 임대주택 등록 여부에 따라 달라진다. 임대주택등록자는 임대수입 금액의 60%(미등록자 50%)가 필요경비로 차감되고, 주택 임대 외 종합소득금액이 2000만원 이하일 경우 400만원(미등록자 200만원)을 추가적으로 공제받을 수 있다.

최근 다양한 세금혜택을 받기 위해 임대주택으로 등록하는 집주인들이 많다. 그런데, 임대주택 등록시에는 세금 외에도 건강보험료를 살펴 볼 필요가 있다. 특히 건강보험법상 직장가입자의 피부양자로 되어 있는 다주택자는 주의를 요한다. 사업자등록을 하고서 사업소득이 1원이라도 발생하는 경우에는 건강보험법상 직장가입자의 피부양자에서 지역가입자로 자격이 변동되기 때문이다. 지역가입자가 되면 재산∙소득∙자동차 등을 기준으로 산출한 상당수준의 건강보험료의 부담이 발생할 수 있다.

올해 적용되는 주택임대소득 과세기준을 적용했을 때 임대등록자의 경우 주택임대 수입금액이 1000만원[1000만원x(1-60%)-400만원=0]을 초과시 직장가입자의 피부양자에서 배제된다. 월세를 기준으로 했을 경우 약 84만원을 넘게 되면 지역가입자가 될 수 있는 것이다.

한편, 임대수입금액을 판정할 때 간과해선 안 될 부분이 바로 전세보증금에 대한 간주임대료이다. 보유주택수가 3주택 이상일 경우 '(전세보증금합계-3억원)×60%×정기예금이자율(1.8%)'의 방법으로 계산한 금액을 임대수입금액에 포함시켜야 한다. 단, 기준시가 2억원 및 전용면적 40㎡ 이하 소형주택의 전세보증금은 간주임대료 산정시 제외된다.

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문룡식 기자 bukdh@ezyeconomy.com

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