[이지경제] 정재훈 기자 = 문재인 정부의 3기 신도시 공급 정책이 첫 삽을 뜨기도 전에 곳곳에서 파열음이 나고 있다.

남양주왕숙과 하남교산, 인천계양, 과천 등 수도권 3기 신도시로 확정된 4개 지역은 벌써부터 토지보상금과 교통, 인구절벽에 따른 공실 등을 우려하는 목소리가 나온다.

28일 부동산 업계 등에 따르면 남양주왕숙 국민대책위원회는 이날 남양주시청에서 주민 500여명이 모인 가운데 3기 신도시 지정 반대 시위에 나설 예정이다. 하남교신 주민 800여명 역시 지난 11일 하남시청에서 보금자리와 재산권을 지키겠다고 목소리를 높였다. 이 같은 분위기는 인천계양과 과천도 마찬가지. 상당수 주민들이 3기 신도시 지정에 상당한 불만을 품고 있다는 전언이다.

3기 신도시 지역 주민들이 소통 없는 일방적 강제 수용 백지화를 촉구하고 나선 것은 토지보상금 등 재산권과 밀접한 관련이 있다.

3기 신도시 부지의 80~90%가 그린벨트다. 그린벨트 토지 수용은 감정평가를 거쳐 보상가격을 정한다. 통상 공시지가 150~200% 수준이다. 그린벨트 공시지가는 인근 비그린벨트보다 현저히 낮을 수밖에 없다.

때문에 상승률을 감안하더라도 통상적으로 더 높은 가격에 거래되는 시세에 걸맞은 보상을 받기 어렵다는 게 중론이다.

또 다른 걸림돌은 교통이다. 정부는 실패작으로 불리는 2기 신도시의 전철을 밟지 않기 위해 자족기능 확보와 교통 개선을 추진할 계획이다. 하지만 GTX-B 노선의 예타 면제가 사실성 물거품이 되면서 알맹이(교통대책)가 빠진 3기 신도시에 대한 우려가 커지고 있다. 만약 대중교통이 확보되지 못하면 수요자 측면에서는 결국 서울과 멀어지는 것뿐이다.

장희순 강원대학교 부동산학과 교수는 “교통 인프라가 확보되지 않은 신도시는 실패한 2기 신도시와 달라지는 것이 없다”며 “더욱이 3기 신도시 개발이 완료되는 7년~8년 후의 인구절벽 현상 가능성까지 고려한다면 또 다른 유령도시가 생길 수도 있다는 것을 배제할 수 없다”고 지적했다.

갑론을박

정부의 고강도 부동산 규제 정책 영향으로 서울 아파트 가격이 11주(24일 기준) 연속 내림세다.

서울 집값이 조금씩 안정을 찾으면서 3기 신도시의 정체성이 흔들리는 모양새다.

장 교수는 “일단 정부가 원하는 대로 급한 불은 껐는데 다른 곳에서 우려의 불씨가 조금씩 싹트고 있다”며 “3기 신도시는 정부가 뭐라도 해보겠다는 뜻으로 추진하는 것으로 생각한다. 그러나 여러 문제가 쌓여 기대 효과를 누릴 수 있을지 의문”이라고 강조했다.

반대 입장도 존재한다. 모든 사람이 만족할 수 없다는 것. 어느 정도 부작용이 생기더라도 정책을 밀고 갈 수밖에 없다는 뜻이다.

익명을 요구한 국토부 관계자는 “현재 서울의 집값이 안정세로 접어들고 있다는 건 좋은 시그널이지만 부동산 시장은 언제 어떻게 변할지 모르는 것”이라며 “부작용이 없을 수는 없다. 지금은 계획대로 국책사업을 흔들림 없이 추진하는 것이 바람직한 방향”이라고 피력했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “아무리 사소한 일이라도 이권이 개입되면 반대 세력은 존재할 수밖에 없다. 3기 신도시 문제로 시끄러운 일이 많은 것은 어쩔 수 없는 것”이라며 “과천 선바위 같은 경우는 강남이 가깝고 나머지 신도시도 대부분 위치가 좋아서 효과를 얻을 것”이라고 강조했다.

이어 “다만 용지만 확보됐다고 자족기능이 자연스럽게 생기는 것이 아니다“라며 ”이미 확정된 4곳을 비롯해 11만여 가구가 추가로 지정되는 곳은 업무지구, 교통 등 더욱 더 구체적인 방안을 함께 제시해야 정부가 원하는 결과물에 가까워 질 수 있다고 생각한다“고 덧붙였다.

3기 신도시는?

국토교통부는 지난해 12월19일 오전 11시 서울정부청사에서 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’ 브리핑을 갖고, 남양주왕숙과 하남교산, 인천계양, 과천 등 3기 신도시 4곳을 발표했다.

국토부는 100만㎡ 이상 4곳(12만2000호), 100만㎡ 이하 6곳, 10만㎡ 이하 31곳에서 주택을 공급할 계획이다. 이들 지역에서 공급되는 주택은 총 15만5000호다.

‘3기 신도시’ 4곳은 서울 도심까지 30분 내 출퇴근이 가능하다. 서울 경계로부터 2㎞ 이내 신규택지로 대부분 훼손되거나 보존가치가 낮은 그린벨트에 해당한다.

남양주 신도시는 진접·진건읍, 양정동 일대 ‘왕숙지구’로 1134㎡ 규모에 총 6만6000호가 공급된다. 이곳은 광역급행철도(GTX) B노선의 역을 신설하고 수석대교 등을 건설해 서울 접근성을 높일 예정이다.

국토부는 GTX-B역을 신설하면 서울역까지 15분, 청량리역까지 10분 만에 이동이 가능할 것으로 예상했다.

하남 신도시는 천현동, 교산동, 춘궁동, 상·하사창동 등 일대 ‘교산지구’다. 679만㎡ 규모에 총 3만2000호가 공급된다. 서울도시철도 3호선을 연장하고 서울~양평 고속도로 우선 시공을 추진할 계획이다.

왕숙지구와 교산지구는 판교 제1테크노밸리보다 각각 2배, 1.4배 이상의 자족용지를 확보한다는 방침이다.

인천계양 테크노밸리는 계양구 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동에 위치하고 규모는 335만㎡, 1만7000호가 공급된다.

인천1호선 박촌역~김포공항역 신교통형 S-BRT를 신설하고 국도39호선을 확장한다. 인천공항고속도로IC 및 드림로 연계도로도 신설해 검단지구 주민들의 서울 접근성을 10분 단축할 계획이다.

과천의 경우 과천동, 주암동 일대가 택지로 지정됐다. 155만㎡, 7000호 규모로 조성된다.

GRX-C를 추진하고 과천대로~헌릉로 연결도로 신설 등 도로망을 대폭 확충한다. 또 과천~위례선이 확정될 경우 노선을 연장하는 방안을 적극 검토할 계획이다.

정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com