[이지 돋보기] 불패 외쳤던 오피스텔마저 수익률 추락…‘공급 과잉·경기 침체·금리 인상’ 등 트리플 악재
[이지 돋보기] 불패 외쳤던 오피스텔마저 수익률 추락…‘공급 과잉·경기 침체·금리 인상’ 등 트리플 악재
  • 정재훈 기자
  • 승인 2019.02.18 09:08
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사진=뉴시스
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[이지경제] 정재훈 기자 = 오피스텔 매매 가격이 처음으로 떨어졌다. 상가 수익률도 점점 쪼그라들고 있다. 아파트 거래 절벽에 이어 수익형 부동산까지. 투자자들이 집단 멘붕에 빠졌다.

문재인 정부의 부동산 규제 강도가 갈수록 더 심해지면서 불똥이 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산 시장까지 튀고 있는 것.

더욱이 ▲공급 과잉 ▲경기 침체 ▲금리 인상 등 트리플 악재까지 겹쳤다. 향후 수익형 부동산의 전망은 어둡다는 게 중론이다. 다만 일각에서는 확대 해석할 필요는 없다는 신중론도 나온다.

18일 한국감정원 부동산통계정보시스템에 따르면 지난 1월 서울 오피스텔 매매가격지수는 102.02로 나타났다. 전월 102.15보다 0.13포인트 떨어진 수치다. 기준인 100을 넘지만 지난해 1월 통계작성 이후 서울 오피스텔 매매가격이 하락한 것은 처음이라는 점이 주목된다. 전국으로 범위를 넓히면 지난해 10월 이후 3개월 연속 내림세다.

수익률도 뒷걸음질이다. 오피스텔 수익률은 통계를 시작한 지난해 1월 4.97%에서 꾸준히 하락해 지난달 4.87%에 머물렀다. 같은 기간 전국 오피스텔 수익률은 5.54%에서 5.46%로 떨어졌다.

오피스텔과 더불어 상가도 침체기에 접어들었다. 수익형부동산전문기업 상가정보연구소가 지난 12일 한국감정원 통계를 분석한 결과, 지난해 대전을 제외한 16개 시·도의 중대형 상가와 소규모 상가의 연수익률이 모두 하락한 것으로 조사됐다.

중대형 상가의 경우 연수익률이 4.19%로 전년(4.35%) 대비 0.16%포인트 하락했다. 소규모 상가의 연수익률은 3.73%로 전년(3.91%) 대비 0.18%포인트 떨어졌다.

오피스텔은 한때 부동산 투자자들에게 블루오션으로 평가받았다. 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 사서 비교적 높은 수익률을 얻을 수 있었기 때문. 지난 2년 동안 부동산 투자가 활발해지면서 오피스텔도 함께 주목을 받은 배경이다.

상가 역시 자영업자들의 수요가 꾸준해 안정적인 임대수익이 보장됐다. 정부의 고강도 규제에 따라 아파트 가격이 주춤하자 오피스텔과 함께 그에 따른 풍선효과를 보기도 했다. 하지만 부동산 침체가 심화되면서 결국 한파가 온 것으로 풀이된다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "전반적인 부동산 경기 침체와 맞물려 수익형 부동산 전망도 썩 좋진 않은 상황"이라며 "오피스텔은 주로 임대를 목적으로 하는데 공급은 많고 수익률이 떨어지다 보니 투자 심리가 꺾였다"고 강조했다.

사진=뉴시스
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위축

한국감정원에 따르면 지난해 4분기 기준 전국 중·대형 상가의 공실률은 10.8%로 분기별 통계가 나오기 시작한 2009년 이후 최고 수준을 기록했다. 소규모 상가의 공실률은 5.3%로 전분기보다는 0.3%포인트 내렸지만 꾸준히 오름세를 보이고 있다. 오피스텔의 경우 준주거용으로 판단해 공실률을 따로 집계하지 않는다.

공통적인 원인은 공급이 급격히 늘어나서다.

부동산114에 따르면 올해 오피스텔 입주 물량은 15년 만에 최대를 기록할 것으로 전망한다. 부동산114가 집계한 올해 입주 예정 물량은 총 8만2805실이다. 지난 2004년 9만286실 이후 역대 최고 수준이다.

상가도 공급물량이 많아지면서 공실률이 높고 높은 분양가까지 더해지면서 시장위축이 갈수록 심해지고 있다.

더욱이 대출규제로 진입 장벽이 높아졌고 임대차보호법 강화 등으로 투자 매력도 떨어졌다는 분석이다. 또 매매가격 상승과 자영업 경기 불황 등의 영향도 크다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “지난해 오피스텔이 7만여 호실이 공급됐고 올해는 더 많아질 것으로 보이는데 공급이 너무 많아 수익률이 떨어지는 것”이라며 “상가의 경우는 경기불황이 심해지고 최저시급 인상 등 복합적인 문제로 인해 어려움을 겪고 있다”고 피력했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “오피스텔은 아파트 매매·전월세의 영향을 많이 받을 수밖에 없다”며 “아파트 가격이 떨어지면 오피스텔 수익률은 자연스럽게 떨어지는데 공급까지 늘어나면서 나온 상황”이라고 강조했다.

이어 “다만 상가는 주택 시장과는 무관하게 경기만 좋으면 잘 돌아간다”며 “오히려 주택 시장이 안 좋으면 유동자금이 상가로 가야하는데 그렇지 않다는 것은 무조건 경기 침체와 관련이 있다는 의미”라고 덧붙였다.

금리 인상 여파까지 덮쳤다. 한국은행이 지난해 11월 30일 기준금리를 인상해 가계의 대출 부담이 가중됐다. 각종 부동산 규제에 이어 금리까지 인상되면서 아파트는 물론이고 수익형 부동산의 투자 심리까지 얼어붙었다.

함 랩장은 “오피스텔 등 수익형 부동산의 일반적인 수익이 세전 5%정도 되고 심지어 4%인 경우도 있는데 은행권 일부 고금리 상품은 3% 후반대까지 있는 것으로 안다”며 “중개수수료, 공실 리스크, 감가상각, 보유세 인상 등까지 고려하면 큰 이점이 없다고 생각할 수 있다”고 조언했다.

다만 수익형 부동산의 어두운 전망을 장기적으로 보는 등 확대 해석할 이유는 없다는 주장도 있다.

권 교수는 “수익형 부동산은 차입이자율이 매우 중요하게 작용하는데 대출 이자보다 수익률이 1~2%만 높아도 된다는 뜻”이라며 “3월 미국 금리 인상 여부를 지켜봐야겠지만 큰 상승은 예상되지 않는다. 일단은 큰 하락 없는 관망세가 이어질 것으로 생각된다”고 피력했다. 


정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com

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