[이지경제] 정재훈 기자 = 올해부터 내년까지 준공 후 미분양 물량이 최대 3만호를 넘어설 것이란 전망이 나왔다.

지난 2015년 금융 규제 완화 등에 힘입어 이뤄진 초과공급이 시차를 두고 내년까지 준공 후 미분양 물량이 쏟아질 것이라는 설명이다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 26일 KDI 정책포럼 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향' 보고서에서 2019년 준공 후 미분양 물량이 최대 2만5561호, 2020년 3만51호에 이를 것으로 추산했다.

보고서에 따르면 2015년도 주택 인허가 물량은 75만호로 당시 기초주택 수요인 40만7000호를 34만3000호가량의 공급 초과를 나타냈다. 이에 3년의 시차를 두고 준공 후 미분양 증가를 가져온다는 분석이다.

이런 현상은 ▲정부의 대규모 주택용지 조성 및 공급 ▲건설사의 낮은 자기자본비용 부담 ▲높은 선분양금액 의존 ▲택지지구 지정에서부터 분양까지의 긴 시차 ▲주택 경기의 수요적 영향 등이 복합적으로 작용한 결과다.

우리나라는 이미 2008년 주택보급률이 100%를 넘어서며 초과공급을 소화하기 어렵다는 것이 문제라는 설명이다.

송 부장은 "과거에는 미분양이 생기든 빈집이 생기든 수요가 공급을 초과해서 일정부분 흡수할 수 있는 여력이 강했다"며 "앞으로의 주기적인 주택공급 급증현상은 과연 우리나라의 주택시장이 감당할 수 있는 수준인지 다시 한 번 점검할 필요가 있다"고 밝혔다.

특히 경기 지역 신도시를 중심으로 준공 후 미분양 물량이 늘어날 것으로 전망했다. 또 일부 광역시에서도 증가할 것으로 내다봤다. 올해부터 나타나는 아파트 준공·입주물량의 유입은 지방을 중심으로 전세가격에 하락 압력으로 작용한다. 지방을 중심으로 역전세 현상의 확산 가능성을 암시할 수 있다는 것.

또 서울과 경기 지역의 경우 전세가격이 가장 높았던 시기가 2017년말과 지난해 2월이었던 것을 감안하면 전세계약 만기도래시점인 올해 12월부터 역전세 현상이 수도권에서도 표면화될 가능성이 있다는 설명이다.

송 부장은 “정부가 주택공급의 급증·급락이 주기적으로 나타나는 현상을 방지하기 위한 방안을 모색해야 한다”며 “국내 주택시장이 과거 주택보급률이 100%를 하회하던 성장·개발 단계에서 이제는 성숙 단계로 접어들었기 때문”이라고 진단했다.

이어 “우선적으로 건설사의 경우 분양사업을 통해 얻을 수 있는 높은 레버리지 수익률만큼 건설사업의 자기자본부담 리스크를 높여야 하고 동시에 건설사가 소비자의 선분양금액에 의존하지 않고 주택건설금융 PF(프로젝트 파이낸싱)를 활용할 수 있도록 금융기관의 자율적 전문성과 책임성을 강화할 필요가 있다”고 강조했다. 

정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com