[이지경제] 정재훈 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 민간택지 분양가상한제 확대 적용을 강행할 움직임이다.

이는 천정부지로 치솟는 집값을 잡을 수 있는 유일한 카드가 분양가상한제라는 결론을 내린 결과로 풀이된다.

정부가 강행 카드를 꺼내들었지만 정계와 학계 등의 반발이 만만치 않다. 쟁점은 주택 공급이다. 수요 억제책이 오히려 집값을 부추길 수 있다는 지적이다.

김 장관이 이에 대한 명확한 해답을 내놓지 않으면 실효성 논란을 해소하기 어려울 전망이다.

23일 관련업계에 따르면 김 장관은 다음달부터 만간택지 분양가상한제를 시행할 예정이다.

앞서 정부는 지난달 12일 서울 강남 등 주요 지역의 무분별한 집값 상승을 막기 위해 약 5년 만에 민간택지 분양가상한제 시행을 결정한 바 있다.

정부 발표 이후 분양가상한제 적용 시기 및 소급 적용 등에 대한 갑론을박이 끊이지 않고 있다. 그럼에도 불구하고 김 장관은 계획대로 분양가상한제 칼날을 들이댈 것을 천명했다.

김 장관은 지난달 20일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “고분양가가 책정되면서 주변 아파트 가격 상승을 불러오고 올라간 가격이 또 분양가를 상승시키는 상황이 계속된다"며 ”악순환을 끊어야 한다“고 강조했다.

민간택지 분양가상한제 적용을 통해 전매제한, 의무거주 조건 등을 강화해 시세차익을 얻을 수 있는 구조를 막으면 과도하게 불안정한 시장을 진정시킬 수 있다는 진단인 것으로 풀이된다.

김 장관이 분양가상한제 시행에 집착하는 이유는 명확하다. 지난 2007년 9월 분양가상한제를 민간에 적용해 부동산시장을 안정시켰다는 분석에 따른 것이다.

실제 부동산114에 따르면 분양가상한제가 적용된 이후 2011년부터 2014년까지 전국 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 901만원, 서울 아파트의 경우 1718만원에 불과했다.

그러다 민간택지 분양가상한제가 사실상 폐지된 2015년부터 2018년까지 1085만원(전국), 2188만원(서울)으로 급등했다. 전국의 경우 약 20%, 서울 아파트는 약 30% 수준으로 뛰었다.

한 번 치솟은 아파트가격은 이후 폭발적으로 상승했다. 정부는 뒤늦게 8.2대책, 9.13대책 등 각종 고강도 규제로 옥죄기 시작했지만 단기 처방에 불과했다.

분양가상한제를 민간택지에 적용하면 일단 급한 불은 끌 수 있을 전망이다. 지금껏 분양가를 끌어올렸던 문제들이 상당 부분 해소될 수 있을 것으로 기대되기 때문이다.

신규 분양가가 낮아지면 그 영향을 받아 기존 아파트 시세도 상승세가 꺾이는 효과가 나타난다. 또 프리미엄을 노린 체리피커(단타족)들이 사라질 수 있다. 전매제한 등이 강화되면 집값 상승의 주범인 투기꾼들이 매력을 느끼지 못한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “당시 사상 초유의 저금리 현상이 나타나고 분양가상한제가 폐지되면서 갭투자족 등이 부동산에 집중했다”며 “이들은 레버리지 효과를 누렸고 그 결과, 집값 상승에 영향을 끼쳤다”고 진단했다.

관건

대다수 전문가는 민간택지에 분양가상한제를 적용하면 일시적으로 집값을 누르는 효과가 있을 것으로 보고 있다. 하지만 서울 등 주요지역의 공급 문제를 해결하지 못한다면 근본적인 집값 상승을 잠재우기는 어려울 것이라는 게 중론이다.

이는 학습효과에 따른 것이다. 실제 국토교통부 통계에 따르면 2007년 9월 분양가상한제 확대 시행 이후 4년간(2008~2011년) 연평균 민간 아파트 인허가 물량은 28만가구로 직전 4년(2003~2007년) 연평균 인허가 물량(37만 가구) 대비 24.3% 감소했다.

한국개발연구원(KDI)은 2008년 발간한 ‘부동산정책의 종합적 검토와 발전 방향 모색’ 보고서를 통해 “민간택지에 건설되는 주택에 대해서는 분양가상한제를 없애는 것이 바람직하다”며 “주택건설업체의 생산성을 떨어뜨려 양적으로나 질적으로 주택공급을 위축시키며 장기적으로 주택가격 상승요인으로 작용한다”고 분석했다.

주택 인허가는 3년~4년 뒤 입주 물량으로 이어진다. 일각에서는 2008년부터 2011년까지 줄어든 인허가 물량으로 3년~4년 뒤에 집값이 상승했다는 진단이다.

이같은 물량 감소는 주택경기 침체와 함께 다시 반복될 조짐을 나타내고 있다. 7월 주택 인허가 실적은 전국 2만7574가구로 전년 동월(5만8295가구) 대비 52.7% 감소했다. 최근 5년 평균과 비교하면 53.6%나 뒷걸음질했다. 특히 아파트 인허가 물량이 지난해보다 54.3%나 감소한 1만9227가구에 그쳤다.

더욱이 공급 우려에 대한 풍선효과가 감지되고 있다. 서울의 아파트값은 14주째 상승하고 있다. 분양가상한제 효과가 사실상 없다는 의미다. 특히 신축급 아파트의 가격이 오르면서 시장의 불안감을 가중시키고 있는 것.

이에 분양가상한제 부작용을 최소화하기 위해선 보다 실질적이고 효과적인 공급정책이 함께 추진돼야 한다는 지적이 나온다.

조은상 리얼투데이 본부장은 “(수도권이 아닌) 수요가 있는 곳에 공급이 늘어나야 한다. 서울 외곽으로 공급을 늘려나가는 것은 해결책이 될 수 없다”며 “구체적인 공급 대책을 마련하지 않은 채 분양가상한제를 밀어붙이는 것은 올바른 방향이 아닐 수 있다”고 우려했다.

익명을 원한 국토부 관계자는 이와 관련, "과거에도 금융위기 충격이 완화된 2010년부터는 상한제 시행 상황에서도 상한제 이전 수준으로 충분한 물량의 인허가가 이뤄졌다"며 "향후 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울에서도 예정 물량대로 차질 없이 공급될 예정"이라고 진화에 나섰다. 

정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com