[이지 돋보기] 강남3구‧마용성 등 아파트 가격 일제 내리막…‘추가 하락vs착시효과’ 갑론을박
[이지 돋보기] 강남3구‧마용성 등 아파트 가격 일제 내리막…‘추가 하락vs착시효과’ 갑론을박
  • 정재훈 기자
  • 승인 2020.04.06 08:50
  • 댓글 0
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사진=정재훈 기자, 픽사베이
사진=정재훈 기자, 픽사베이

[이지경제] 정재훈 기자 = 서울 강남 아파트 매매가격이 후퇴하고 있다.

강남에서 촉발된 집값 내림세는 마·용·성(마포·용산·성동)을 덮쳤다. 또 노·도·강(노원·도봉·강남) 등 비강남 지역을 비롯해 서울 주요 지역과 최근 급등했던 수원 등 수도권의 집값 상승폭 역시 일제히 꺾였다.

문재인 정부의 고강도 부동산 정책과 코로나19 확산에 따른 경기 침체, 가격 상승 피로감 등 ‘트리플 악재’가 겹친 이유에서다. 시장이 잔뜩 움츠러들면서 향후 추가 하락 가능성까지 제기되고 있다.

일각에서는 착시효과라는 지적이다. 호가를 급격히 낮춘 일부 아파트 거래를 확대해석해 전체 시장에 대입하는 것은 무리가 따른다는 것이다. 저금리와 부동자금, 안전자산 심리 등을 감안하면 주택 가격 폭락 우려는 다소 성급하다는 주장이다.

6일 부동산업계 등에 따르면 최근 한달간 강남3구(강남·서초·송파)의 아파트 매매가격이 내림세를 지속했다.

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 85㎡는 지난달 8일 23억9000만원(9층)에 거래됐다. 지난해 12월 거래된 24억9000만원(3층)보다 1억원 하락했다. 서초구 반포자이 85㎡도 12일 25억원(28층)에 팔렸다. 지난해 12월 26억4000만원(27층) 대비 1억4000만원 빠졌다.

이밖에 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용 85㎡, 잠실동 ‘트리지움’ 전용 85㎡ 등도 1억원 이상 하락했다. 업계에서는 호가를 크게 낮춘 매물도 늘어가고 있다는 얘기가 나온다.

강남에 이어 마·용·성의 하락세도 감지됐다. 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오' 전용면적 84㎡는 지난달 14억9000만원(8층)에 거래됐다. 지난 1월 16억5000만원(14층)과 비교하면 1억원 넘게 떨어졌다.

상황이 이렇다 보니 3월 마지막주 서울 아파트 매매가격은 지난해 6월 첫째주 이후 약 10개월 만에 마이너스(-0.01%)로 돌아선 뒤 2주째 뒷걸음쳤다. 특히 지난해 말 가격 상승을 이끌었던 재건축 아파트의 경우 0.31% 급락했다. 2013년 6월 이후 주간 기준 7년 만에 가장 큰 낙폭이다.

노·도·강 등 비강남권 몇몇 지역은 중저가 아파트 매물이 거래되면서 상승세를 유지한 점이 특징이다. 다만 이 지역 역시 거래 물량이 자취를 감추고 있어 향후 하락 가능성이 우려된다는 전언이다.

풍선효과를 톡톡히 누렸던 수원 등 경기 주요 지역의 상승세도 다소 진정된 모양새다. 수원, 의왕 등은 불과 한 달 전까지만 해도 역대급 상승을 기록했지만 지난주 각각 0.08% 오르는데 그치며 상승세가 눈에 띄게 둔화됐다.

아파트 매매가격이 일제히 뒷걸음질 친 것은 정부의 고강도 부동산 대책과 코로나19 확산에 따른 경기 침체 여파까지 덮친 이유에서다. 더욱이 가격 상승 피로감까지 더해지면서 하락 신호가 명확하다.

김은진 부동산114 기획관리본부 리서치팀장은 “강남3구의 아파트값이 지속 하락하면서 서울 집값 상승 흐름이 꺾였다”며 “12.16대책 이후 고가 아파트를 중심으로 불거진 매수자 관망이 코로나19가 촉발한 경기침체 우려로 인해 확대되는 분위기”라고 설명했다.

사진=픽사베이, 정재훈 기자
사진=픽사베이, 정재훈 기자

냉기

시장의 불안감이 커지면서 매수 심리도 꽁꽁 얼어붙었다.

KB부동산 리브온에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 시장의 매수우위지수는 81.1을 기록했다. 이는 전주(91.8)보다 10포인트 이상 떨어진 것이다. 기준선인 100보다 낮으면 매도자가 매수자보다 많다는 것을 의미한다.

더욱이 코로나19가 장기화되면서 글로벌 경기 침체가 가속화되고 있다. 실물 경제가 위축되면서 국내 주택 시장까지 악영향을 줄 수 있다는 분위기가 형성됐다. 매물을 소화할 매수 대기자 역시 시장 분위기를 살피는 등 적극적인 의지를 보이지 않고 있다.

이에 추가 하락 가능성까지 제기된다.

특히 오는 6월 10년 이상 보유 다주택자에 한해 한시적으로 양도세 중과세 배제 정책이 적용돼 이번 기회에 처분하려는 사람들의 매물이 호가를 낮춰 시장에 나올 수 있다. 공시가격이 급등해 보유세 부담 등에 따른 매물 폭탄도 우려된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “보건 위기가 경제 위기로 번지고 있어 부동산 시장이 생각보다 위험하다고 판단된다”며 “최근 몇 년간 지속된 높은 상승률에 따른 가격 피로감도 상당하다”고 분석했다.

이어 “매수자 입장에서 자산가치 상승에 대한 기대감이 따라야 하는데 지금은 거래 위축, 관망, 경기 둔화 등 불확실성이 더 커져 신중한 모습을 보일 것”이라고 강조했다.

다만 주택 가격 폭락을 얘기하기에는 시기상조라는 게 중론이다. 현재와 같은 관망세가 장기화될 수는 있지만 폭락까지 이어지기엔 국내 부동산 시장의 기초체력이 약하지 않다는 이유에서다.

언제든지 시중에 유입될 수 있는 부동자금이 약 1500조원으로 추정되고 부동산은 달러, 금 등과 함께 대표적인 안전자산으로 분류되기 때문에 추가 하락 충격을 완화해 줄 배경이 탄탄하다는 것이다.

아울러 정부의 양적 완화 선언도 근거다. 기준금리 역시 연 0.75%까지 낮춰 사실상 제로 금리에 가깝다. 이에 현재와 같은 침체가 주택 시장 깊숙이 파고들기에는 제한적일 가능성이 크다는 분석이 나온다.

실제로 한국감정원 부동산통계정보시스템에 따르면 올해 2월 서울 아파트 증여 건수는 지난해 같은 기간(562건) 대비 139.7% 증가한 1347건이다. 이는 매매가 하락에 따른 이유도 있지만 장기적으로 주택의 자산가치 상승을 기대한다는 시장 분위기를 대변한다.

장희순 강원대학교 부동산학과 교수는 “우리나라 부동산 시장의 펀더멘털이 그렇게 약하지 않다”라며 “대출 등이 묶이면서 현재의 부동산 침체 분위기가 장기화될 가능성은 충분하지만 시장에 큰 충격이 나타날 정도의 폭락을 예상하기는 어렵다”고 진단했다.

이어 “최근 수억원이 하락한 아파트 거래의 경우, 시장 전체로 보면 먼지 정도 되는 극히 일부분에 불과하다”며 “거래가 동반된 가격 하락이라면 향후 집값이 큰 폭으로 떨어질 수 있는 신호가 되겠지만 현재는 그런 모습이 나타나지 않는다. 일종의 착시현상”이라고 강조했다.


정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com

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