[이지경제] 정재훈 기자 = 문재인 정부가 주택 공급을 확대하기 위해 유휴부지 개발 카드를 만지작 거리고 있다.

당초 서울 지역 개발제한구역(그린벨트) 해제가 도마에 올랐다. 논란을 불렀지만 문 대통령이 직접 나서 검토 대상이 아니라고 선을 그었다. 대신 노원구 태릉골프장(83만㎡) 등 유휴부지 개발을 검토하는 방안이 유력하다.

이는 다주택자 등에게 세 부담을 강화하고 다른 한편으론 주택 공급을 확대해 주거 안정을 꾀하겠다는 뜻이다.

그러나 유휴부지 개발만으로는 주택난을 해결하는데 한계가 있다는 지적이 나온다. 대신 용적률 상향 등 도심 고밀 개발이 현실적인 대안이라는 목소리가 상당하다. 고밀 개발도 문제가 없는 것은 아니다. 교통 등 부작용이 우려되는 이유에서다.

22일 총리실에 따르면 문재인 대통령은 지난 20일 오후 정세균 국무총리와의 주례회동에서 미래세대를 위해 그린벨트를 해제하지 않고 계속 보존해 나가기로 결정했다.

주목되는 것은 문 대통령이 태릉골프장을 택지로 조성하는 방안에 대해 관계 부처와 지방자치단체의 논의를 이어가도록 했다는 점이다. 이는 사실상 태릉골프장 택지 조성 방안을 추진한다는 사실을 확인해준 셈이다.

이를 통해 약 1만세대의 주택 공급이 이뤄질 것으로 예상된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 이와 관련, “(그린벨트 보존 결정은) 다행이라고 생각한다”며 “자칫 집값 잡겠다고 더 큰 부작용을 일으킬 수 있었다”고 피력했다.

이어 “현재는 국가 공익이 큰 쪽으로 의사 결정이 돼야 한다”며 “유동성이 많기 때문에 주택 공급의 부작용이 클 수 있는 상황이다. 가용 토지를 최대한 확보하되 부작용을 줄일 수 있는 방법에 대해서도 머리를 맞대야 한다”고 강조했다.

그러나 서울의 경우 유휴부지가 많지 않아 주택난을 해소하기에는 부족하다는 게 중론이다. 이에 따라 용적률 상향 및 도심 고밀 개발 카드가 떠오르고 있다.

아울러 3기 신도시에는 기존 계획된 17만 가구에서 20만 가구까지 늘리는 방안이 검토되는 것으로 알려졌다.

이는 정부 공급 대책 TF가 검토 중이던 ▲도심 고밀 개발 ▲3기 신도시 용적률 상향 ▲국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 ▲공공 재개발·재건축 방식 ▲도심 내 공실 상가·오피스 등 방안에 포함된다.

서울 및 수도권 도심 내 용적률이 상향돼 주택 공급이 대폭 늘어난다면 그동안 급등했던 집값 안정화에 힘이 붙을 것으로 예상된다.

지금까지 나온 21번의 대책이 실패한 이유를 수요가 있는 곳에 적절한 주택 공급이 이뤄지지 않았던 것으로 해석할 수 있기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부가 7.10대책에서 4기 신도시 추가 조성보다는 대기수요가 집중된 서울 도심의 직접공급이란 정공법을 선택한 것은 긍정적”이라며 “특히 정비사업의 용적률 상향을 통한 공급확대에 국공유지의 복합개발을 녹여 공급효율화를 꾀할 것으로 보인다”고 전망했다.

교통

서울은 주택보급률이 100%를 넘었지만 자가 보유율은 50% 수준에 불과하다. 시장에 절대적인 공급량이 부족한 건 아니지만 자가 보유율이 낮다 보니 공급 부족에 시달린다는 의미다.

그러나 용적률이 상향돼 도심 내 공급이 늘어나면 집값 상승의 진원지를 어느 정도 진압할 수 있게 될 전망이다.

용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다.

예컨대 1000㎡의 부지에 용적률이 200%라면 2000㎡의 연면적 활용이 가능하다. 단순계산으로 100㎡ 연면적을 가진 20가구를 지을 수 있다는 뜻이다. 용적률이 높을수록 더 많은 공급이 가능해진다.

아울러 활용할 수 있는 용적률이 낮아 재개발이 무산된 서울도심 지구를 공공재개발 지역으로 재설정하고 일반 재건축보다 용적률 규제를 크게 완화한다면 주택공급 속도 자체가 빨라질 수 있다.

문제는 고밀 개발이나 용적률 상향에 따른 부작용도 같이 고민해야 한다는 지적이 나오고 있다는 것. 대표적으로 도로 등의 교통 대책이다.

서울 강북 지역이나 3기 신도시 용적률이 상향돼 주택 공급이 늘어나면 일대의 인구가 급격히 증가하게 되고 현재의 교통 체계가 무너질 수 있기 때문이다. 또 주차 등으로 인한 주민 갈등도 초래할 수 있다.

실제 과거 서울 내 고밀도 아파트들은 진입도로 부족 등으로 많은 민원과 불편이 초래됐다. 이같은 이유로 1990년대 중반 이후 용적률이 낮아졌다. 용적률이 높아진다면 도로 확충, 교통 개선책 등이 수반돼야 한다는 지적이 나오는 배경이다.

최근에는 경기 고양 ‘탄현공공주택지구’ 지역 주민들이 LH고양본부를 방문해 용적률 제한, 인구 증가에 따른 교통 환경 개선 등을 골자로 한 ‘주민 요구사항’을 전달한 바 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “용적률 완화 등 고밀개발 추진이 쉽사리 이뤄지기도 힘들 전망이지만 그렇게 된다고 해도 교통 등의 문제는 난관에 봉착할 것”이라며 “특히 강북 등의 지역은 도로 개선이 쉽지 않다. 더 심각한 것은 이런 문제를 딱히 해결할 수 있는 방법이 마땅치 않다는 것”이라고 피력했다.

정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com