[이지경제] 정재훈 기자 = 문재인 정부가 주택 공급 확대에 나선 가운데 ‘공공 재개발’과 ‘공공 참여형 고밀 재건축’이 뚜렷한 온도 차를 보이고 있다.

공공 재개발은 훈풍이다. 재개발·뉴타운 직권해제구역을 중심으로 서울 내 20여 개 재개발 사업장이 관심을 보이고 있다. 수익보다는 주거 가치 개선에 중점을 두고 있어서다.

반면 공공 참여형 고밀 재건축은 찬바람이 분다. 공공주도 방식으로, 의무 임대비율이 높아 수익성과 향후 가치가 떨어진다는 게 이유다.

분위기는 엇갈리지만 재개발과 재건축 모두 공통적인 문제를 안고 있다. 바로 재산권 보장 등 현실성이다.

이에 전문가들은 재건축초과이익환수제 적용 완화 등 조합이 관심을 가질 수 있는 당근책을 제시해야 추진력을 얻을 수 있다는 진단이다.

17일 관련업계에 따르면 정부는 최근 서울시에 36만4000가구를 순차적으로 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 이중 약 9만 가구를 공공 재개발(4만)과 공공 참여형 고밀 재건축(5만)을 통해 조성한다는 방침이다.

문 정부의 이같은 계획은 생활 인프라가 갖춰진, 국민이 원하는 지역의 특징을 통해 집값과 주거 안정 등 두 마리 토끼를 잡겠다는 의도다.

서울시도 박자를 맞춘다. 공급 속도를 높이기 위해 공공 재개발 사업의 인허가 절차를 단축하는 유인책을 내놨다.

재개발을 새로 지정하려면 개발이 필요한지 따지는 사전 타당성 검토 절차를 거쳐야 하는데 이 절차를 생략하는 것. 이를 통해 신규지정 사전 절차가 기존 18개월에서 6개월까지 단축될 것으로 전망된다.

공공 재개발은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기관이 시행사로 참여해 신속한 재개발을 돕는 사업 방식이다. 사업지로 선정되면 용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급하는 대신 △조합원 분담금 보장 △신속한 인허가 △분양가상한제 적용 제외 등 혜택이 주어진다.

이에 공공 재개발 조합이 꿈틀거리고 있다. 서울시에 따르면 공공 재개발에 대해 서울 내 15곳 이상의 지역에서 관심을 나타내고 있다. 이는 당장의 수익보다 주거환경 개선과 장기 가치 상승에 대한 기대가 높다는 이유에서다. 특히 직권해제구역들은 사업 기회가 되살아날 수 있다는 기대감이 퍼지고 있다는 전언이다.

반면 공공 참여형 고밀 재건축의 반응은 냉담하다. 공공 참여형 고밀 재건축은 층고 제한을 35층에서 50층까지로 완화하고 용적률을 300∼500%까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘리는 사업이다.

그러나 늘어나는 용적률의 50∼70%를 기부채납으로 환수해 임대주택 등으로 활용하기 때문에 조합원들의 반응이 신통치 않다. 공공 재개발의 경우, 분양가상한제 적용을 받지 않지만 공공 참여형 재건축은 상한제 적용을 받아 매력이 떨어진다는 평가다.

특히 강남의 경우 공공 재건축에 대한 논의도 제대로 되지 않고 있다는 전언이다. 대치동 은마아파트, 잠실5단지 등이 대표적이다. 공공보다는 수익성이 확실히 보장되는 민간 중심의 재건축을 선호하는 것이 당연하기 때문이다. 공공이 참여하는 ‘공공스러운’ 아파트보다는 민간 재건축으로 탄생하게 될 고급스러운 아파트를 선호할 수밖에 없고, 향후 가치나 일반분양가에 연동되는 추가분담금 등을 감안하면 더욱 그렇다는 설명이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공공 재개발은 기본적으로 임대주택을 만들어야 하지만 공공성을 강화하면 분양가 상한도 피할 수 있어 재건축보다는 참여율이 높을 수 있다”며 “공공 재건축의 경우, 주타깃은 강남이 아닌 강북권으로 보인다. 기여분의 재검토도 참여에 미온적인 강북 정비사업 조합의 참여를 유도하는 역할에 그칠 가능성이 크다”고 분석했다.

설득

이번 공급의 핵심은 공공 재개발과 공공 참여형 재건축이다. 재개발·재건축 등은 민간 참여 여부에 따라 공급 총량이 결정되는 등 변수로 작용할 수 있어서다.

서울시에 공급될 총 36만여 신규 주택 가운데 4분의 1에 해당하는 9만여 가구를 공공 재개발과 재건축을 통해 공급된다. 때문에 더 확실한 당근이 필요하다는 게 중론이다.

재건축은 물론이고 공공 재개발에 관심을 나타내고 있는 조합들은 전체적으로 보면 일부에 불과하기 때문이다. 더욱이 그마저도 아직까지는 관심 수준이지 적극적인 움직임이 보이지 않고 있다. 사업성에 대한 의문도 완전히 해소되지 않았다.

이에 서울시와 국토교통부가 추가 조치를 염두에 두고 있다. 조합 등 민간이 개입할 수 있는 카드로 쓴다는 것.

이진형 서울시 주택기획관은 이와 관련, “시는 도심 내 주택공급 확대를 위해 자치구, 관련 업계 등과 협력해 공공 참여형 고밀 재건축 후보지를 조속히 발굴할 것”이라며 “절차 간소화와 도시규제 완화 등 행정 지원도 아끼지 않겠다”고 전했다.

아울러 국토부가 관계 법령을 개정한 이후 만들어지는 규정에 따라 종상향 등 규제 완화가 가능하고 법 개정 이후 서울시 도시계획위원회가 일반주거지역 내 종상향 외에도 준주거지역으로 변경하는 등 인센티브를 줄 가능성도 열어둔 것으로 알려졌다.

일각에서는 공공 정비사업의 기부채납 비율과 공공물량 비율을 재검토해 조합들의 참여를 유도할 것이란 목소리도 나온다.

결국 재산권을 지켜주겠다는 확실한 시그널이 조합의 마음을 돌리는 데 가장 효과적이라는 뜻이다.

함 랩장은 “공공 재건축의 경우, 단지 용적률 증가의 최대 70%까지 기부채납하도록 설계됐는데 이를 50% 정도만 낮춰도 사업성을 검토하려는 단지가 늘어날 것 같다”고 전망했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “공공 재개발처럼 분양가상한제를 제외한다거나 재건축초과이익환수제 적용을 완화하는 등 조합이 실제로 사업에 참여할 수 있는 유인책을 만들어야 정책 효과를 기대할 수 있다”고 조언했다.

다만 정부의 기조를 감안했을 때 갑작스러운 정책 변화는 회의적이라는 지적도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “현 정부가 그동안 재개발·재건축을 막아왔다. 그런데 이제 와서 (기준을) 완화한다면 정책 실패를 자인하는 셈”이라며 “따라서 기존에 제시된 내용을 약간 다듬어서 답습할 가능이 크다”고 피력했다.

정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com