[이지 돋보기] 문 정부 ‘임대차3법’ 후폭풍, 전세 물량 실종…월세 전환 등 반전세 비중↑
[이지 돋보기] 문 정부 ‘임대차3법’ 후폭풍, 전세 물량 실종…월세 전환 등 반전세 비중↑
  • 정재훈 기자
  • 승인 2020.08.24 08:57
  • 댓글 0
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사진=이지경제DB, 픽사베이
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[이지경제] 정재훈 기자 = 문재인 정부의 ‘임대차 3법’ 시행 후 시장에서 전세 물량이 사라지고 있다.

더욱이 반전세(보증부월세) 비중이 급증하고, 상대적으로 전세 매물이 품귀 현상을 나타내며 가격이 폭등하는 등 임대시장 자체가 흔들리고 있다.

24일 서울시 부동산광장에 따르면 이달 21일 기준 서울 소재 아파트 전·월세 거래 3535건 중 반전세는 578건으로 16.4%를 차지했다.

반전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 경우로 보증금이 큰 월세로 보면 된다. 그 이하는 일반 월세로 구분된다.

8월 반전세 거래는 전체 거래 1만150건 중 10.1%(1027건)였던 지난달 반전세 비중과 비교하면 6.3%포인트 상승한 수준이다.

보통 8월은 부동산 비수기이고 여름 장마가 길어지면서 예년보다 전체 전·월세 거래량이 급감했다는 점을 감안하더라도 반전세 계약 비중이 상당하다는 분석이다.

반전세 계약이 늘어난 것은 집주인들이 저금리 기조가 이어지는 가운데 재산세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담이 커지자 전세를 반전세로 돌려 적정 수준의 수입으로 세금을 충당하려는 목적으로 풀이된다.

실제 한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 반전세 가격 지수는 전달보다 0.24포인트 오른 100.5를 기록했다. 한국감정원이 관련 통계를 작성하기 시작한 지난 2015년 6월 이후 최고치다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “전세 시장이 반전세 시장으로 빠르게 재편되고 있다”며 “정부의 증세 기조가 지속되고 저금리에 임대차법 등의 영향을 받아 집주인들이 앞으로도 전세 매물이 아닌 반전세 등의 월세 매물을 내놓을 유인이 커졌다”고 진단했다.

불안

반전세가 늘어난다는 것은 곧 임대 시장의 주류로 분류되는 전세가 상대적으로 귀해진다는 의미다. 귀해진 전세는 가격을 부풀리고 있다.

실제 마포구 공덕3삼성래미안아파트(84.98㎡)는 지난달 3일 보증금 4억원(5층)에 전세 거래가 이뤄진 뒤 이달 7일에는 보증금 6억5000만원(7층)에 전세 계약이 되면서 불과 한 달 새 2억5000만원이 뛰었다. 관악구 봉천동의 관악드림타운 84.96㎡ 전셋값도 지난달 31일 보증금 4억3000만원(6층)에서 이달 5일 5억1000만원(20층)으로 8000만원 올랐다. 일주일 사이 20% 가깝게 오른 것이다.

이에 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “매매 시장은 7월에 비해 진정되는 모습이나 전세 시장은 6월 이후 (가격) 상승폭이 확대되는 등 불안요인이 있는 것으로 판단된다”며 “새로운 집을 구하는 분들에게는 최근 전세가격 상승이 부담 요인이 될 수 있다는 점에 대해 송구스럽게 생각한다”고 밝힌 바 있다.

전세 시장이 불안해지는 가운데 심지어 전세가 소멸될 수도 있다는 얘기까지 나온다.

임대차3법이 임대 시장의 불안감을 더욱 키우고 있다는 것. 임대차3법은 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 통해 주택 임대차 의무계약기간이 현행 2년에서 4년까지 늘리고 임대료 인상률 역시 5%로 묶으면서 임차인을 보호하는 제도다. 그러나 오히려 임대인을 자극하고 있다는 지적이다. 임대인이 전세 대신 월세를 선호하게 만드는 제도며 이에 따라 임차인이 피해를 볼 수 있다는 것이다.

사진=이지경제DB, 뉴시스
사진=이지경제DB, 뉴시스

이에 정부는 전·월세 전환율을 기존 4.0%에서 2.5%로 완화하겠다는 뜻을 밝히며 시장 충격을 완화하고 있다. 하지만 신규 월세 계약에는 적용되지 않기 때문에 월세 전환 및 임대료 폭등을 막기는 역부족이라는 지적이 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 이와 관련, “전·월세 상한제에 이어서 월세 이율의 상한까지 (정부의) 직접적인 가격통제로 인해 민간임대사업 축소와 물량 감소를 부채질할 가능성이 크다”며 “인위적인 가격통제로 시장이 왜곡되면서 임대차 보호 기간이 종료되는 4년마다 월세 전환이 급격히 확대되거나 임대료가 급등하는 문제를 낳을 수 있다”고 지적했다.

아울러 임대보증금 보증보험 의무 가입에 따라 월세 전환 가속화에 기름을 부을 수 있다는 우려가 제기된다.

임대보증금 보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험사가 이를 대신 돌려주는 상품이다. 등록임대사업자는 임대보증금 보증보험에 의무 가입해야 한다. 임대인이 75%를 책임져야 하는데 보증금이 클수록 임대인 부담이 커지기 때문이다.

자금

일각에서는 많은 사람이 우려할 정도로 월세 전환 가속화 및 임대료 폭등이 나타나는 것은 현실성이 떨어진다는 진단이다.

전세가 월세로 전환되려면 가장 먼저 세입자의 보증금을 내줘야 한다. 하지만 임대인이 갑자기 수억원에 달하는 큰 자금을 동원해 전세 보증금을 내주고 월세로 계약해 월세가 대폭 증가한다고 보기에는 무리가 따르기 때문이다. 더욱이 현재는 세금 등의 규제 강화로 목돈을 마련하기가 어려운 상황이다.

장희순 강원대학교 부동산학과 교수는 “전세가 월세로 전환되는 것은 서서히 진행될 것으로 보이지만 전세가 소멸될 수도 있다는 것은 매우 극단적인 주장”이라며 “현금 보유 능력이 충분한 다주택자가 아니라면 당장 월세 전환을 위한 목돈 마련이 쉽지 않은데 생각보다 자산가의 숫자는 많지 않을 것”이라고 설명했다.

전세와 월세의 중간 지점이라고 할 수 있는 반전세가 더욱 활성화될 가능성이 크다는 게 중론이다.

임대인은 목돈을 마련하기 어려워 완전한 월세 전환이 쉽지 않은 가운데 약간의 월세 수입을 얻을 수 있는 방법이 반전세기 때문이다. 세입자 입장에서도 전세 보증금이 급등하고 매물이 줄어들면서 주거 부담이 커지는 상황에서 수긍할 만한 보증금과 월세를 지불한다면 충분히 받아들일 수 있다.

장 교수는 “보통 주거비는 가구 소득 대비 약 15% 이내 수준이면 어느 정도 수용할 수 있는 범위”라며 “합리적인 수준에서 (보증금과 월세가) 책정된다면 반전세는 임대인과 임차인의 적절한 합의점이 될 수 있다”고 강조했다.


정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com

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