[이지경제=서영욱 기자] 내년 출범할 박근혜 정부는 침체된 부동산시장을 살려야 하는 ‘주택경기 활성화’와 렌트푸어와 하우스푸어를 해소하기 위한 ‘서민주거복지 안정’이라는 두 마리 토끼를 모두 잡아야 하는 과제를 떠안았다.

따라서 이명박 정부 후반기의 ‘주택경기 활성화’ 기조는 앞으로도 계속 유지될 것으로 보인다. 그러나 주택거래 위축과 전월세 시장 불안 등을 초래했다는 비판을 받는 보금자리주택 사업은 대대적인 변화가 예상되고 있다.

현실성이 떨어진다는 지적을 받았던 박 당선인의 하우스푸어 대책도 남은 시간 동안 얼마나 실효성 있는 정책으로 탈바꿈할지 주목되고 있다.

◆ 취득세 감면은 ‘연장’, 보금자리주택은 ‘노선변경’

박근혜 정부의 부동산정책은 이명박 정부 정책의 연장선에서 복지가 가미된 형태가 될 가능성이 높다. 박 당선인의 정책 기조가 시장친화적이기 때문에 전체적으로 부동산시장에 긍정적인 요인으로 작용할 것이란 분석이다.

‘주택경기 활성화’라는 측면에서 취득세 감면 연장은 시행만 되면 효과가 증명된 정책이다. MB정부가 부동산활성화 정책으로 내세운 9·10대책은 짧은 시행시기 탓에 반짝 효과에 그쳤지만 장기적으로 미력하게나마 도움이 될 수 있다.

관건은 시행 시기이다. 일단 올해의 취득세 감면은 올 연말까지 종료된다. 과거 사례에 비춰볼 때 세제 감면 혜택이 종료된 직후에는 거래가 급감하며 가격이 곤두박질 치는 양상을 보였던 만큼 새 정부 출범 직후부터 시장의 폭락을 막으려면 시행 날짜를 최대한 앞당겨야 할 것으로 보인다.

박원갑 KB금융 부동산팀장은 “가계부채가 심각하기 때문에 이번 정권에서 나올만한 카드는 상당수 나와 화끈한 대책보다는 기존 대책을 보완하는 연착륙 수준의 정책을 추진할 수 밖에 없을 것”이라며 “취득세 감면 연장 조치의 경우 문재인 후보도 공약으로 내걸었기 때문에 언제 시행될지가 가장 관건”이라고 말했다.

MB정부를 대표하는 보금자리주택 정책의 수정 여부도 초미의 관심사다. 주택거래 위축과 전월세 시장 불안 등을 초래했다는 비판을 받는 보금자리주택 사업은 시장에서 따가운 눈총을 받고 있다.

보금자리주택은 무주택자들의 주택 구매 의욕을 크게 감소시켰을 뿐만 아니라 건설사의 주택공급을 크게 위축시켰고 주변 집값까지 동반 하락하는 등 역효과를 불러와 업계의 ‘미운오리새끼’로 전락했다. 업계에서는 임대주택 공급을 확대해야 한다는 공감대가 형성되고 있다.

박 당선인은 이미 보금자리주택을 ‘분양형’에서 ‘임대형’으로 전환시키겠다고 밝힌 바 있어 보금자리주택 정책의 큰 틀이 바뀔 것으로 예상된다. 보금자리주택 정책이 대거 수정되면 실수요자들이 매매 시장으로 이동하며 ‘주택 거래 활성화’에 상당한 효과를 가져올 수 있을 것이란 관측이다.

아울러 분양가 상한제, 다주택자 양도세 폐지 등도 국회에서 재추진될 전망이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “박근혜 정부의 부동산정책은 차별화를 내세우긴 하겠지만 현 정부 정책의 연속선상에서 움직여하는 형태가 될 것으로 보인다”며 “다주택자 양도세 중과세 폐지, 취득세 감면 연장, 분양가 상한가 폐지 등 전체적으로 시장친화적인 성향을 가지고 있어 시장의 연착륙에 도움이 될 것이다. 다만 내년 초 제도 공백 때문에 거래 감소세가 있을 것으로 보인다”고 전했다.

◆ 하우스푸어·렌트푸어 대책은 여전히 ‘물음표’

박 당선인은 주택시장 붕괴에 따른 하우스푸어들을 지원하고 공공주택 공급으로 주거안정을 실현하겠다고 대선전 공약을 밝혔다. 그러나 내세운 공약들이 기존의 정책을 급조하거나 약간 변형한 것에 불과하며 재원조달 방안에 대한 구체적인 언급이 빠진 설익은 대책이라는 지적을 받아 왔다.

박 당선인은 하우스푸어를 위해서 ‘지분매각제도’와 ‘주택연금 사전가입제도’를 도입키로 했다. ‘지분매각제도’는 보유주택의 지분을 일부 매각하고 그 돈으로 대출금 일부를 상환할 수 있도록 한 제도이다. ‘주택연금 사전가입제도’는 주택연금제도의 가입조건을 현행 60세 이상에서 50세 이상으로 확대해 베이비부머 세대의 부채 부담을 완화시켜 주는 제도다.

그러나 이 제도들은 대출자들의 도덕적 해이를 부추길 수 있고 개인의 투자 실패를 정부가 구제해준다는 비판이 있어 논란이 예상된다.

또 박 당선인은 ‘목돈 안 드는 전세제도’로 렌트푸어의 고충을 해소하겠다고 선언했다. 집주인(임대인)이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하고 대출금 이자는 세입자(임차인)가 납부하는 방식이다.

그러나 세제혜택만으로 자신의 집에 근저당권을 설정하면서 대출을 받아줄 집주인이 얼마나 될지 의문을 표하는 사람이 많다.

주거복지정책으로는 공공임대주택 확대를 전면에 내세웠다. 박 당선인은 새로운 임대주택정책으로 △철도부지 상부에 인공대지를 조성해 그 곳에 아파트, 기숙사, 교통(역), 상업시설을 건설하는 신개념 복합주거타운 정책 △공공임대주택처럼 5년, 10년 후에 분양하지 않고 40년간 장기임대 후에 리모델링해 재임대하는 ‘행복주택 프로젝트’를 제시했다.

함영진 센터장은 “행복주택을 꾸준히 공급하기 위해서는 입지여건이 좋은 철도 부지를 얼마나 저렴하게 확보하느냐가 관건이 될 것”이라며 “실제 시행을 위해 사업자의 수익성을 높이고 소음 등의 문제를 해결하는 등의 보완대책이 필요할 것 같다”고 말했다.

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