[이지경제=서영욱 기자] 올 한해는 새정부 출범과 함께, 집값 안정, 즉 더 이상의 집값 하락을 막고 전세값을 내리겠다는 갖가지 정책이 쏟아져 나왔다. 총 세 차례에 걸쳐 굵직한 정책을 발표하면서 ‘할수 있는 건 다했다’라는 이야기도 나왔지만, 집값 하락과 전세값 폭등을 막지 못했다. 결과적으로 부동산정책은 ‘실패’했다는 평가가 나오고 있는데, 내년에도 ‘집도 사고 전세도 구하세요’식의 이중 지원 형식으로는 어느 것 하나도 구제하지 못할 것이라는 평가가 지배적으로 나오고 있다.

 

◆ 집값 하락세 계속…전세값 상승 신기록 행진

 

부동산114에 따르면 2013년 전국 아파트 매매시장은 ▼0.39% 하락했다. 2년 연속 아파트값이 하락했지만 ▼서울(-1.77%) ▼수도권(-1.39%) ▼신도시(-1.31%)는 하락폭을 좁혔고 △지방(1.86%) △광역시(1.70%)는 소폭 상승 후 횡보를 나타냈다.

 

서울은 △재건축 아파트(1.63%)의 상승반전으로 가격 하락폭이 크게 둔화됐다. 대책발표와 맞물린 재건축 사업 추진속도 개선 기대감으로 4년 만에 재건축 아파트값이 상승했다. 신도시와 수도권은 수요층의 인기가 높은 중소형 아파트나 공급이 부족한 지역 위주로 소폭 오름세를 보였다. △안성(3.13%) △이천(2.45%) △과천(2.04%) 등이 상승했다. 반면 ▼동탄(-4.03%) ▼의정부(-4.01%) ▼광주(-2.97%) 등은 중대형 매수부진이 가격 하락을 부추겼다. 특히 동탄1신도시는 2기신도시 분양이 진행되면서 기존 아파트 매입보다 새 아파트 분양으로 수요자들의 관심이 분산되면서 가장 큰 하락폭을 보였다.

 

2013년 전국 전셋값은 9.71%의 상승률을 기록하며 강세를 보였다. △서울(10.40%) △수도권(12.38%) △신도시(14.76%)를 비롯해 △광역시(7.26%) △지방(5.01%) 모두 일제히 전년 동기간과 비교해 상승폭이 커졌다. 집주인의 월세 선호 등으로 전세물량이 부족했고 불안한 주택시장 전망으로 전세시장에 머무는 수요가 수급불균형을 심화시켰다. 높아진 전셋값에 매매가 대비 전세비중은 전국 64.5%로 2012년 58.6%과 비교해 5.9%p높아졌다.

 

김은선 부동산114 연구원은 “계속되는 전세난에 주택구입 가능 계층의 주택구입을 촉진하고 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있도록 정부 대책이 발표됐다”며 “취득세, 양도세 한시 감면 등의 세제혜택과 민간임대주택 사업 활성화, 목돈 안드는 전세 제도 등이 담겼지만 수급불균형에 심화된 전세난이 단기에 해소되기는 어려웠다”고 분석했다.

 

◆ 분양시장 침체 속 특정 지역만 과열…‘양극화’ 뚜렷

 

닥터아파트에 따르면 2013년 분양시장은 지역별 단지별 양극화가 심했다. 마곡지구 위례신도시 등은 수백대 1을 기록하기도 했다. 하지만 평형별 1순위 마감률은 24.9%에 불과했다. 또 서울은 주택시장 침체로 분양가가 작년보다 4.56% 하락했다.

 

전국 총 397개 단지, 1,870개 주택형 청약결과 1순위에서 마감된 곳은 34.5%인 646곳으로 조사됐다. 1순위 마감 주택형을 권역별로 살펴보면 △수도권 878개 주택형 중 337개(38.4%) △광역시 414개 주택형 중 179개(43.2%) △지방 중소도시 578개 주택형 중 130개(22.5%) 등이다.

 

수도권, 기타 지방 지역들에 비해 광역시가 1순위 마감률이 비교적 높았다. 서울은 1순위 마감률이 55.2%를 기록했다. 광역시 가운데서는 대구가 113개 주택형 공급에 72개 평형이 1순위에 마감돼 1순위 마감률이 63.7%를 기록해 올해 분양시장이 가장 뜨거웠던 것으로 분석됐다.

 

수도권에서 가장 높은 1순위 청약률을 기록한 것은 지난 9월 분양한 서울 강서구 마곡지구 7단지 109.22㎡(계약면적)로 1가구 모집에 422명이 접수, 경쟁률은 422대 1을 기록했다. 이어 위례신도시 창곡동에 지난 6월 분양한 래미안위례신도시 128.97㎡(계약면적)가 2가구 모집에 758명이 청약해 경쟁률이 379대 1을 기록했다.

 

지방에서는 지난 11월 분양한 울산 중구 우정혁신도시 KCC스위첸 111.65㎡(계약면적)로 1가구 모집에 1,660명이 청약, 청약경쟁률이 1,660대 1을 기록했다. 이어 역시 11월에 분양한 대구 수성구 만촌동 대구만촌3차 화성파크드림 111.48㎡(계약면적)로 37가구 모집에 7,999명이 청약, 청약경쟁률이 216.1대 1을 기록했다.

 

◆ ‘철조망 친 아파트’ 할인분양 단지 입주민간 갈등 심화

 

지난해해 두드러졌던 현상 중 하나는 건설사들이 미분양을 털기 위해 대대적인 할인분양에 돌입하면서 입주민들과 건설사들간의 갈등이 사회 문제로 표출되기 시작했다. 오랜 시간 악성 미분양으로 골머리를 앓아온 건설사나 올해 부동산 혜택이 마무리되기 전에 물량을 소진하려던 건설사들이 앞 다퉈 대대적인 할인분양에 나서면서 기계약자들이 똑같은 수준의 보상을 원하면서 소송전으로까지 불씨가 커지고 있다.

 

특히 일부 아파트단지들의 기존 입주자들은 아파트 주변을 철조망으로 두르는 등 신규 계약자들의 진입을 막고, 이미 입주한 계약자들에게 위해를 가하는 등 과열된 양상을 띠기도 했다. 또 할인분양으로 인해 향후 집값에도 악영향을 끼칠 것이란 우려도 한 몫하고 있다.

 

건설사들이 입주를 시작한지 불과 한두달 밖에 안된 신축 아파트에 까지 할인분양을 감행하고 있어 제값을 주고 산 기존 입주자들이 충분히 억울할 만한 상황이지만 이와 관련된 법적인 보호장치가 미흡하고 건설사들이 기존 입장을 뒤바꾸는 등 입주민들의 피해는 늘어가고 있다.

 

건설업계 관계자는 “오랫동안 미분양으로 골치를 썪고 있는 제2신도시를 중심으로 이러한 현상이 많이 발생하고 있다”며 “최근 자금유동성이 한계에 다다른 건설사들이 많아 입주민들의 상황은 이해하지만 어떻게 든 미분양을 털어야 될 상황”이라고 전했다.

서영욱 syu@ezyeconomy.com