[이지경제] 이한림 기자 = 부동산 시장 과열의 도화선이던 재건축 시장이 암초를 만났다. 11.3 부동산 대책 발표 후, 관망세가 짙어지자 재건축 시장이 즉각 반응했다. 천정부지 하던 서울 아파트 가격이 34주 만에 하락세를 보인 것. 내년이면 유예 기간이 종료되는 재건축 초과이익환수제도 복귀를 앞두고 있다. 재건축 시장으로서는 불안한 기조다.

서울 재건축 아파트 값 34주만에 약보합세

지난 달 서울 강남 3구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균가격이 4천만 원을 넘었다. 지난 달 14일 수도권의 가구당 평균 아파트값은 6억647만 원이다. 최고치였던 2009년 말 5억8천847만 원보다 1천800만 원 넘은 수치다. 부동산 시장은 소위 '역대급' 한 해를 보내고 있다.

특히 주택 수주 중 재건축·재개발 물량이 많아지고 시장 유동성이 올라가며 아파트값이 치솟았다. 투기문제는 종잡기 어려워졌으며 과열된 시장은 실수요자로 하여금 ‘소문난 잔치에 먹을 것 없는 곳’으로 변모했다.

정부가 지난 3일 청약 규제, 전매 제한 등을 골자로 하는 부동산 대책을 발표하자마자 과열의 전조였던 재건축 시장이 약보합세로 접어들 것이라는 일부 인사의 예측도 맞아떨어졌다. 재건축 시장의 불안감이 지속되자 유예 기간을 가지고 있는 '재건축 초과이익환수제'가 다시 수면위로 올랐다.  

유예 1년 남은 ‘재건축 초과이익 환수제’ 수면위로

재건축 초과이익환수제란 조합원이 재건축을 통해 3000만 원 이상을 벌어들이면 정부가 이익의 최고 50%를 가져가는 제도다. 주택가격 급등을 막고 투기를 방지하기 위해 도입한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'에 따라 국토교통부 장관이 부과·징수한다.

예를 들어 금액이 가구당 3000만 원 이상~5000만 원 미만이면 10%, 5000만 원 이상~7000만 원 미만이면 20%, 7000만 원 이상~9000만 원 미만이면 30%, 9000만 원 이상~1억1000만 원 미만이면 40%, 1억1000만 원 이상이면 50%의 세율이 적용된다. 재건축 시장의 투기과열을 막기 위한 구체적인 사항이다. 2005년 5월 수도권에 최초로 도입됐으며 2006년 9월부터 전국적으로 시행됐다.

그러나 재건축 초과이익 환수제가 부동산 시장의 위축을 초래했다는 지적이 일자 정부는 2013년 12월부터 지난해 12월까지 2년간 시행 유예 결정을 내렸고 이 기간을 내년 말까지 연장해 놓은 상태다.

이처럼 제도적인 문제로 인해 재건축 물량이 유예 기간이 끝나기 직전인 올해 몰려 단기간에 부동산 시장의 과열을 유발하고 있다는 해석이 가능하다.

서울의 경우, 재건축 및 재개발 공급물량이 초과이익 환수제가 시행됐던 2012~2013년 1만4천672가구에서 1만6천392가구로 11.7% 늘었다.

반면 유예 기간이었던 2014~2015년에는 2만1350가구에서 4만5400가구로 112.6% 증가했다. 재건축 시장에서 초과이익환수제가 차지하는 영향력이 상당하다는 반증이다.

건설업체 입장에서는 재건축 계획을 구상한 후 허가를 받기 위해 관리처분계획을 정부에 요청한다. 다만 정부로부터 관리처분계획을 내년까지 허가 받지 못하면 내후년 또는 그 이상으로 넘어가기 때문에 초과이익환수제를 적용 받는 셈이다.

부동산 업계 관계자는 “초과이익환수제를 피하기 위해 내년까지 사업을 끝내려는 재건축 조합이 늘어나면서 시장이 과열됐고 정부의 규제를 받게 됐다”라면서도 “제도의 존폐 문제도 시장 위축과 더불어 고민해 봐야할 문제”라고 말했다.

이한림 기자 lhl@ezyeconomy.com