[이지경제] 정재훈 기자 = 박원순 서울시장이 그린벨트(개발제한구역) 만큼은 절대 내줄 수 없다는 강력한 의지를 내비치고 있지만 현실성이 낮다는 지적이다.

박 시장은 문재인 정부가 3기 신도시 개발 정책의 일환으로 서울 지역 그린벨트 해제 카드를 내밀자 반대 의견을 분명히 했다.

그린벨트를 해제하지 않아도 도심 노후주택을 공공임대주택으로 전환시키면 수효를 맞출 수 있다는 게 박 시장의 계산이다.

하지만 시장은 분위기는 다르다. 전문가들은 아이디어는 좋지만 현실성이 떨어진다는 진단이다.

15일 관련업계에 따르면 서울주택도시공사(SH)는 20년 이상 노후 임대주택의 평균 용적률은 180%. 이를 준주거지역으로 종상향 해 500%까지 늘리겠다는 계획이다. 단순계산하면 현재 3만3743호에서 약 6만호가 늘어나 9만가구 이상이 된다. 이는 국토교통부가 요구한 신규 공급 목표치 5만가구를 넘어선다.

현재 정부의 3기 신도시 조성 계획은 각 지역 주민과 지방자치단체의 반대와 더불어 집값 상승을 부추길 수도 있다는 우려의 목소리가 커지고 있다. 시작 단계부터 진통을 앓고 있는 셈인데 박 시장의 구상대로라면 주택 공급의 새로운 대안이 될 수 있다.

3기 신도시 개발과 달리 지역 주민의 반발과 집값 상승에서 상대적으로 자유롭기 때문이다. 더욱이 택지개발 비용을 줄일 수 있고 그린벨트도 훼손하지 않을 수 있다.

도심 내 공실률 높은 빌딩을 임대주택으로 활용하는 방안도 있다. 박 시장은 지난 1일 스페인 바르셀로나에서 열린 기자간담회를 통해 “출퇴근이 2시간 가까이 걸리는 도심 외곽의 주택 공급은 잘못 됐다”며 “도심 내 임대주택을 활성화 한다면 도심 활성화와 주택 공급을 모두 해결할 수 있다”고 전했다.

현실

하지만 어려움이 적지 않다. 현재 노후 임대주택에 거주하는 사람 대부분이 기초생활수급자 및 저소득층이기 때문. 재건축 기간 기존 입주자들의 거주 공간을 마련해야 하는데 자립적인 이주가 현실적으로 불가능하다는 지적이다.

장희순 강원대학교 부동산학과 교수는 “거주민들은 공사 기간에 어디로 가느냐”고 되물으며 “서울시에서 예산을 만들어서 이주를 도와야 할텐데 만만치 않은 일이다”라고 전했다.

이어 “용적률을 높여서 공급을 늘릴 수 있다는 건 좋지만 노후된 주택이 용적률이 올라간 만큼 하중을 견뎌야 한다”며 “과연 오래된 주택이 이 무게를 버틸 수 있을지도 검토해야 할 부분이다”라고 덧붙였다.

또 다른 문제도 존재한다.

서울 종로구 창신동 소재 B공인중개사 관계자는 “박 시장의 생각은 좋지만 노후주택이어도 도심이기 때문에 재건축을 하면 공시지가가 높아져 10여평대라도 최소 3억원 이상 될 가능성이 크다”며 “서민들에게는 큰돈이다. 구체적인 대안이 없다면 눈 가리고 아웅하기다”고 지적했다.

빌딩을 공공임대주택으로 전환하는 것도 상당히 복잡한 과정을 거쳐야 한다. 업무용을 주거용으로 바꾸려면 주택법 등의 관련법 개정이 필요하다. 건물주의 동의도 요구된다. 결국 한계에 봉착할 수밖에 없다는 우려의 목소리가 지배적이다.

장 교수는 “주택법과 건축법이 달라 쉽게 합의점을 찾을 수 없을 것”이라며 “발의하고 법안이 통과된 뒤 시행까지 최소 2년~3년의 시간을 흐를 것이다. 아이디어는 그럴 듯하지만 실현시키는데 소모되는 시간이 상당하다. 현실과 동떨어졌다”고 피력했다.

이어 “화장실, 싱크대 등 기존 오피스에 없는 설비를 마련해야 되는데 이것도 상당히 어렵다”며 “특히 제일 어려운 게 하수도 배관인데 리모델링 수준의 공사가 필요하다”고 덧붙였다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수도 “오피스를 주거용으로 전환하는 게 생각처럼 만만한 작업이 아니다”라며 “처음부터 주거용으로 계획된 건물이 아니라서 어쩌면 창이 하나도 없는 방이 생길 수도 있다”고 꼬집었다.

공실률에 대한 정의도 확실치 않다. 지금 비었다고 막연히 공실률 높은 빌딩으로만 해석해서는 곤란하다는 의미다.

이 교수는 “도심 빌딩의 오피스 공실률이 항상 높은 것도 아니고 시장 상황에 따라 달라지는 것”이라며 “해외 오피스 공실률과 비교했을 때 서울이 특별히 더 높다고 보기 어렵고 단기적인 공실률을 장기적으로 해석하는 것은 이해가 잘 안 가는 부분”이라고 말했다.

단순히 공급을 늘리는 데만 집중하지 않고 시장 흐름에 맞는 정책이 더 현실적이라는 목소리도 설득력 있다.

장 교수는 “노후주택 재건축 및 빌딩의 공공임대주택 전환, 신도시 조성도 오랜 시간이 필요할 것이다”며 “이런 정책이 결실을 맺을 5년 후쯤에 부동산시장은 다른 양상이 될 수도 있다. 그때 가서 대규모 미분양 사태가 또 벌어질 수도 있는 일이다”라고 우려했다.

이 교수는 “말도 안 되는 이상한 대안만 자꾸 내놓는 게 개인적으로 매우 안타깝다”며 “재건축, 재개발을 규제했는데 부동산은 더 올랐다. 차라리 시장에 맡겨 재건축과 재개발에서 해결책을 찾는 것도 하나의 방법이다”라고 강조했다. 

정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com