[이지 돋보기] 문 정부 부동산 규제가 부른 ‘풍선효과’ 참사…김포·파주 등 ‘테마주’에 뭉칫돈
[이지 돋보기] 문 정부 부동산 규제가 부른 ‘풍선효과’ 참사…김포·파주 등 ‘테마주’에 뭉칫돈
  • 정재훈 기자
  • 승인 2020.06.29 08:45
  • 댓글 0
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사진=이지경제DB, 픽사베이
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[이지경제] 정재훈 기자 = 문재인 정부의 고강도 부동산 규제가 이른바 ‘풍선효과’ 참사를 불렀다는 지적이다.

정부는 수차례의 부동산 규제 정책에도 불구하고 집값이 잡히지 않자, 6.17 대책을 내놨다. 수도권 대부분 지역을 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶는 것이 골자다.

시장이 화들짝 놀랄 만 한 상황이었지만 정반대 모습이다. 비규제지역인 경기 김포와 파주 등 그동안 주목받지 못했던 지역의 아파트값이 들썩거리고 있다. 풍선효과의 참사라는 말이 나오는 이유다.

문 정부는 각종 대책을 통해 규제 범위를 넓히고 있다. 효과는 잠시뿐이다. 시장에 풀린 자금과 저금리 기조로 갈 곳 잃은 뭉칫돈이 비규제 지역으로 몰리는 현상이 되풀이되고 있는 것.

규제의 후폭풍이다. 서울 강남 일대를 옥죄면 非강남권 집값이 급등하고, 규제 지역을 서울 전역으로 확대하면 수도권 집값이 들썩거렸다. 수원, 인천 등 수도권 급등 지역에 압박을 가하자 이번에는 경기 김포, 파주 등으로 번지는 상황이다.

다만 이들 지역은 그동안 상승했던 지역과 달리 교통망 등 개발 호재와 크게 관련이 없다는 게 특징이다. 사실상 규제에서 벗어난 지역 자체가 호재로 인식되는 분위기가 형성됐다는 게 중론이다.

29일 부동산업계 등에 따르면 정부의 6.17 부동산 대책에서 비껴간 경기도 김포와 파주 등에서 뚜렷한 풍선효과가 나타나고 있다. 특히 전세를 낀 물건에 웃돈이 붙으며 거래되는 형국이다.

앞서 정부는 지난 17일 서울 및 수도권 대부분 지역에서 갭투자를 원천봉쇄하기 위한 규제책을 내놨다. 모든 규제 지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받으면 주택 가격과 상관없이 6개월 내에 전입해야 하는 것이 골자다.

정부는 이번 대책을 통해 김포와 파주 등을 제외한 수도권 전 지역을 조정대상지역으로 묶었고 기존 조정대상지역이었던 수원, 안양 등은 투기과열지구로 묶었다. 이번 규제로 인해 갭투자 수요를 차단함으로써 그동안 급등했던 서울 및 수원 등 수도권 인기 지역의 가격 상승이 억제될 것으로 기대했다.

문제는 규제 지역에서 제외된 김포와 파주 등의 아파트값이 들썩이고 있다는 것이다. 규제를 피해 몰려든 갭투자자들로 인해 하루에도 수십 건의 아파트 계약 관련 문의가 쏟아지고 있다는 전언이다.

실제 김포신도시의 상당수 아파트 가격의 호가가 5000만원에서 많게는 1억원 이상 올라간 것으로 알려졌다. 실거래가 역시 가파르게 상승하고 있다.

김포 한강신도시의 A공인중개사는 “이 지역이 매수가 활발한 곳이 아니었는데 조정대상지역에서 제외된 뒤 아파트 구입 관련 문의가 쏟아지고 있다”며 “인근 롯데캐슬 84㎡의 경우 4억원대에서 지금은 더 비싸게 불러야 집이 팔릴 분위기다. 호가가 올라간 것은 분명하다”고 전했다.

파주의 경우도 마찬가지. 파주는 경의선 야당역 등 역세권을 중심으로 문의가 급증한 것으로 알려졌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “현재 부동산 시장은 대출과 청약, 세금 등의 규제가 곳곳에 도사리고 있다 보니 상대적으로 이를 피해 가는 분위기가 형성된 것으로 보인다”며 “(포천, 연천, 동두천 등)이번에 제외된 곳 중 그나마 투자 가치가 있는 지역으로 판단하는 것으로 보인다”고 분석했다.

사진=픽사베이
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실체

김포와 파주 아파트 가격이 급등하는 것은 또 다른 형태의 ‘풍선효과’지만 내용이 다르다.

‘풍선효과’는 그동안 개발 호재와 맞물렸다. 앞서 아파트값이 올랐던 서울 내 非강남권 지역은 서울이라는 프리미엄과 함께 몇몇 개발 호재가 나타나면서 가격 상승을 이끌었다. 이후 수원 및 인천 등도 교통과 재개발 호재 등이 수반됐다.

이들 지역은 각종 호재를 바탕으로, 적게는 2억~3억원에서 많게는 5억원 이상 호가가 뛰었다.

반면 김포와 파주는 앞서 상승한 지역과 달리 특별한 개발 호재 없이 나타난 상승세라는 점이 특징이다. GTX 등 개발 호재가 전무한 건 아니지만 그동안 이런 호재가 반영되지 않았기 때문이다.

실제로 한국감정원 통계 기준으로 올 들어 이달 15일까지 경기도 아파트값이 평균 5.53% 뛰는 동안 김포는 0.35% 오르는 데 그치는 등 상승폭에 제한이 있었다. 심지어 파주는 0.26% 떨어졌다.

이에 투자자들이 개발 호재 등보다 규제에서 벗어난 지역이라는 것에 초점을 맞추고 있는 것으로 풀이된다. 수도권에서 비교적 적은 돈을 들여 아파트를 매입할 수 있는 마지막 기회라고 생각한 투자자들이 우르르 몰려다니면서 ‘아파트 쇼핑’을 하는 현상이다.

이는 정부가 내놓은 부동산 대책을 비웃는 결과물이다. 또 일종의 학습효과라는 얘기도 나온다.

일각에서는 실체 없는 상승세에 피해자가 속출할 수 있다는 우려가 나온다. 풍선효과를 기대하고 투자한 투자자들이 막대한 손해를 볼 수 있다는 것.

주식 시장에 빗대면 경영 실적, 재무 구조 등이 탄탄한 우량한 기업(개발 호재, 실거주 요건이 좋은 아파트)에 투자하는 것이 아니라 투자 위험도가 높은 ‘테마주’와 다를 바가 없다는 의미다.

아울러 국토교통부가 김포와 파주를 추가 규제지역으로 지정하려는 움직임을 보이는 것도 위험 요인으로 해석된다.

함 랩장은 “실거주나 투자 가치보다 단순히 매입 가치를 우위에 두고 거래가 나타나는 상황이다”면서 “실거주를 병행하지 않거나 단기 차익만 보고 들어갔을 때 교통망 확충 등의 재료가 고갈됐을 경우 위험요소로 작용할 수 있다”고 우려했다.

박원갑 KB국민은행부동산 수석전문위원은 “이번에 풍선효과가 나타난 지역은 단순히 값이 싸기 때문에 오르는 것”이라며 “거품이 금세 꺼질 수 있어 투자에는 위험이 따르기 때문에 신중할 필요가 있다”고 강조했다.


정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com

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