[이지경제=최준 기자] 최근 재건축사업지 내에서 상가 관련 분쟁이 대두되고 있다. 기본적으로 재건축사업 시 주택과 상가가 협의해 통합하는 것이 이익에 유리한데 각 소유자 간 이해관계가 서로 충돌하고 있어서다.  

한국건설산업연구원의 건설동향브리핑926호에 따르면 주택 및 상가 등 두 집단이 가장 첨예하게 대립하는 지점은 개발이익 분배, 각 단체가 생각하는 정당한 몫이다.

우선 토지를 분할하지 않고 재건축사업이 추진될 시 해당 구역에서 발생하는 개발이익의 분배는 제로섬의 특성을 지닌다. 즉 어느 한쪽이 더 많은 이익을 얻으면 반대쪽은 손해를 봐야하는 구조다.

상가 측 입장을 살펴보면 상가 측은 종전자산 가치가 주택 대비 충분하게 평가받지 못하다거나 영업손실에 대한 별도 보상이 필요하다고 주장하고 있다. 여기에 최근 주택가격이 상승하면서 주택을 분양받을 수 있도록 해달라는 요구도 늘고 있어 주택소유자들과 갈등을 빚고 있다.

재건축사업에서는 감정평가를 통해 종전과 종후 가치가 평가된다. 두 대상 모두 집합건축물이기에 감정평가 원칙상 거래사례비교법 방식을 주로 활용하는데 최근 오프라인 상가가 쇠퇴하고 주택가격이 급등하면서 상가의 평균 대지면적당 가치가 낮게 평가되는 경우가 많았다. 

이런 가운데 상가조합원들은 별도의 비례율을 적용해 상가 가치를 더 높게 평가해달라는 목소리를 내고 있다. 특히 정관에 따라 상가조합원도 주택을 분양받는 것이 가능해 주택분양 자격과 조건을 둘러싼 공방 역시 발생하고 있는 것이다.

현재 1기 신도시 재정비가 본격적으로 추진되고 있는 상황에서 이처럼 상가 관련 분쟁이 빈번하게 발생한다면 신속히 사업을 추진하는 것은 어려울 것으로 예상된다.

특히 1기 신도시 재정비에서는 몇 개 구역을 통합한 사업추진을 장려한다는 계획을 밝히고 있어 사업이 장기간 지연될 가능성이 높다.

이러한 원인은 제도의 미비와 잘못된 설계제도에 있다. 현행 법령에서는 주택과 상가소유자 간 협상에서 주요 쟁점 사안들에 대해 명확하고 구체적으로 규정하지 않고 상당부분 당사자 간 합의에 맡기고 있는 분야가 많다는 것이다.

법에는 주택소유자들로 구성된 조합과 관련된 사항만 규율하고 있을 뿐 상가협의회의 지위, 구성, 권한 등이 전혀 규율되고 있지 못해 조합과 상가협의회 간 합의로만 규정되고 있다. 이같은 결과가 두 집단 간 갈등을 불필요하게 확대 및 증폭시키는 결과로 나타나고 있다는 분석이다.

1개의 소유권을 여러개로 분할 할 수 있는 이른바 상가쪼개기도 문제로 꼽힌다. 상가쪼개기는 조합원들에게 경제적 손해를 끼칠뿐 아니라 산정비율에 따라 일반분양분을 감소시킨다.

이에 정부는 지난달 26일 관계부처 합동으로 권리산정일 조기화를 통해 상가쪼개기에 대한 개선책을 발표했지만 우려는 남아있다.

준공 후 30년이 지나면 재건축사업이 추진될 수 있음이 명확하고 사업성이 양호한 단지 분석이 어렵지 않게 가능해 권리산정일을 지자체장 고시일로 앞당긴다고 해도 쪼개기는 그 전에 충분히 발생할 수 있다는 이유에서다.

이태희 건산연 부연구위원은 “가장 해결하기 어렵고 제도적인 보완이 필요한 분쟁은 조합설립인가 단계에서 상가 측이 재건축의 거부권을 가지고 과도하게 요구하는 경우나 동별동의요건에 해당되지 않아 소수자의 정당한 권익이 충분히 보호받지 못하는 경우라고 판단된다”면서 “종합적이고 근본적인 제도개편 방안이 필요한 시점”이라고 분석했다.

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