[이지경제=주호윤 기자]정부가 ‘건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안’을 마련하고 ‘5·1 종합대책’ 발표했다. 이번 방안들은 최근 건설사들의 잇따른 경영악화와 부동산 경기 침체로 인해 흔들리고 있는 시장을 정상화하는데 주력하고 있다.
건설사와 PF관련 구조조정과 유동성 지원
정부의 이번 대책은 최근 잇따른 건설사들의 PF대출 관련 부도 등과 같은 건설경기 침체로 인해 이 같은 사태가 국민경제 전반에 미치는 부작용이 심각하다는 판단에서 마련됐다.
국토해양부에 따르면 지난해 말 이후 7개 중견 건설사가 경영난으로 워크아웃이나 법정관리를 신청해 시공능력평가 순위 100위 이내의 중·대형 건설사 중 29개 업체가 부실화됐다. 특히 주택경기 침체는 PF대출과 같은 금융 부실로 인한 건설사 부실화에 직접적인 요인으로 작용하고 있다.
이에 정부는 6월 중으로 채권은행의 신용위험평가를 조기 실시해 건설사 워크아웃 정상화 지원 및 사업진행이 가능한 PF사업장에는 만기 연장 및 자금공급을 통한 정상화 방안을 내놓았다.
또 부실채권 정리를 추진하고 채권단 자율로 부실채권을 처리하도록 한다. PF 대출 보증도 확대하고 부실 PF사업장은 공공인수를 추진하는 등 최근 심각한 문제가 되고 있는 PF대출과 관련된 대책도 실시한다.
이와 같은 건설사와 PF대출 지원 정책을 발표한 데는 건설경기 부진이 지속될 경우 저축은행 등 건설사와 연계된 PF대출 등으로 연계된 금융권의 동반부실로 이어질 수밖에 없다는 판단에 따른 것으로 분석된다.
미분양 주택 해소 및 주택 거래 활성화
침제에 빠진 주택 경기 시장에 대한 정부의 대책은 전반적으로 세제지원에 무게를 두고 있다. 오는 5~6월 사이에 소득세법 시행령을 개정해 서울·과천·5대 신도시에 적용해오던 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 요건 중 2년 거주요건을 폐지해 ‘3년 보유’로 변경했다.
이번 조치로 오는 6월부터는 서울·과천·5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 거주자들도 9억원 이하 주택을 3년 보유만 하면 직접 거주하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.
9억원 초과 주택은 거주 요건은 똑같이 폐지되지만 고가주택이어서 3년 이상 보유하더라도 9억원 초과분에 대해서는 보유기간에 따라 양도세가 부과된다.
하지만 이번 조치로 거주 요건이 지방 및 수도권 거주자들이 직접 거주하지 않으면서 강남 등 인기지역에 주택을 사두는 주택 투기 수요가 유입될 수 있다는 점에서 부작용도 우려되고 있다.
또 리츠·펀드 주택 투자를 유도하기 위해 법인도 신규 민영주택 임대 사업이 가능하도록 하고 일정 조건하에 주택을 임대하면 해당 임대소득을 5년간 50% 소득공제 해주도록 했다. 리츠·펀드 등 법인은 종전까지 정식 청약에서 미달된 미분양 주택에 대해서만 투자가 허용됐으나 앞으로는 5년 이상 임대를 하는 조건으로 신규 분양까지 분양받을 수 있는 것이다.
이어 수도권 미분양 주택 투자에 대한 세제지원책도 마련했다. 자기관리 리츠(부동산투자회사)가 2012년 말 이전에 149㎡ 이하의 주택을 신축 또는 매입해 임대할 경우 임대소득(사업소득)에 대해 5년간 50% 소득공제를 해주는 방안도 추진된다.
하지만 펀드 등에 배정되는 물량 때문에 청약예·부금 가입자의 청약기회가 박탈될 수 있다는 점에서 청약통장 가입자의 불만이 제기될 것으로 보인다.
주택 공급여건 개선
주택수요 변화에 대한 주택 공급 기반을 마련하기 위해 주택공급에 대한 규제도 풀린다. 출입구가 별도로 달려 부분임대가 가능한 부분 임대형 아파트에 대해 주차장 등 설치 기준이 완화되고 원룸형 도시형생활주택에 대한 침실 구획 설치가 허용된다.
또 대형 평형을 중소형으로 변경시 가구수 증가가 허용되고 현재 평균 18층으로 정해진 2종 일반주거지역의 층수제한을 없애 다양한 스카이라인 및 건축계획이 가능하도록 했다. 단 2종 일반주거지역의 경우 250%인 용적률 규제는 그대로 적용된다.
아울러 아파트를 제외한 다가구, 다세대, 연립주택 등의 주택건설 사업계획 승인 대상을 도시형 생활주택처럼 종전 20가구 이상에서 30가구 이상으로 확대한다.
블록형 단독주택은 종전 2층에서 3층으로 점포겸용 주택은 3층에서 4층으로 층고가 높아지고 가구수 제한도 없애는 등 택지지구의 단독주택에 대한 층수제한을 완화해주고 가구수 규제도 풀어주기로 했다.
또 신규 택지개발지구내 공동주택용지중 수요가 많은 전용면적 60~85㎡ 이하 주택건설용지 배분비율을 종전 30%에서 40%로 확대하는 대신 85㎡ 초과를 종전 40%에서 30%로 축소하기로 했다.
재개발·재건축 사업에 대해서도 주민의견 수렴을 통해 정비구역 해제를 진행하고 개발제한구역에서 풀린 취락지구에 대해서는 중규모(100가구 이상, 300가구 미만) 취락의 경우 지역여건을 감안해 지자체장이 용도지역과 층수제한을 완화해 5층 이하의 공동주택을 지을 수 있도록 했다. 또 뉴타운지구는 기반시설 설치에 국고 지원을 확대할 방침이다.
아울러 단독주택 밀집 정비예정구역 중 4년 이상 정비계획이 수립되지 않은 지역은 지자체의 건축제한고시를 철회해 다가구 등 개별적 재건축을 허용한다.
건설 보증·민자사업 확대
정부는 또 민자사업 확대를 위해 대한주택보증의 PF대책 보증을 지난해 5천억원에서 올해는 1조5천억원으로 1조원가량 확대하기로 했다.
프로젝트금융투자회사(PFVㆍProject Financing Vehicle) 활성화를 위해 주택건설사업자가 금융회사와 공동 출자해 PFV를 설립한 경우 공공택지 전매를 허용해 명의를 건설사에서 PFV로 전환할 수 있도록 했다.
토지 매입이 일정 수준 이상 이뤄진 부실 PF 사업장을 공공에서 인수해 보금자리주택으로 공급하는 방안도 추진된다.
건설경기 침체를 해소하기 위해 최소수입보장(MRG)이 없는 민자사업 확대를 추진하고 민간사업자가 자금을 선투자해 건설한 후 매년 임대료를 지급받는 BTL방식의 국립대학 기숙사 등 공공시설 발주 물량을 확대하기로 했다.
또 민자사업에 보증을 제공하는 산업기반 신보의 보증여력을 확대해 금융약정 체결에 어려움을 겪은 민자사업의 위험부담을 완화해주기로 했다.
하지만 이와 같은 정부의 정책 발표에도 불구하고 당장의 PF대출 관련 요건만을 해소하기 위한 정책일뿐 장기적인 건설 부양책으로는 미흡하고 주택도 아파트가 아닌 다가구 등 소형주택 공급 확대에만 치중돼 건설시장의 활성화를 가져올 수 있을지 미지수다.
양도세 비과세 거주요건 폐지에 대해서는 거래 활성화라는 긍정적인 효과가 기대되지만 투기수요 유입에 따른 부작용도 우려된다.
주호윤 hoyoon@ezyeconomy.com
