[이지경제=김형선 칼럼니스트]현재 용도지역은 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향 등에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4종류의 용도지역으로 구분한다. 이 중 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로, 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분된다.

 

주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로, 상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로, 공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로, 녹지지역은 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 세분화된다.

 

이 같은 용도지역의 지정과 변경에 관한 사항을 잘 아는 것만으로도 훌륭한 정보가 된다. 용도지역의 규제와 완화에 따라 땅값이 오르내리기 때문이다.

 

일례로 자연녹지지역에서 주거지역으로 용도가 변경되면 땅값은 두 배 이상으로 뛰어 오른다. 따라서 지방자치단체에서 수립하는 도시기본계획에 늘 촉각을 곤두세우고 있는 것이 좋다.

 

만일 용도지역 변경에 따라 투자를 할 생각이라면 자연녹지지역에 투자하는 것이 비교적 안전하다. 자연녹지지역은 도시지역과 인접해있기 때문에 시가지로 편입될 가능성이 높다.

 

용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화해 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

 

도시계획구역 안에서 공공의 안녕질서와 도시기능의 증진을 위해 필요한 경우 건설교통부장관이 도시계획으로 지정할 수 있다. 용도지구에는 풍치지구, 미관지구, 고도지구(최고고도지구·최저고도지구), 보존지구, 방화지구, 공항지구, 시설보호지구 등으로 나뉜다.

 

용도지구가 용도지역과 다른 점은 중복지정이 가능하다는 것이다. 만일 어떤 토지가 고도지구로 지정되어 있더라도 미관지구 등 다른 용도지구와 함께 지정이 가능해 중첩된 규제를 받을 수 있다.

 

이 용도지구는 시?도지사가 새로운 지구를 만들 수도 있다. 만일 새로운 용도지구를 지정하고 관보에 공고했는데 토지이용계획확인원에 나오지 않아 건축행위가 불가능해졌을 때는 관보공고가 우선이기 때문에 피해를 입을 수 있다.

 

따라서 토지를 사기 전에는 해당 토지가 있는 관공서의 도시계획과나 건축과 등에 다른 규제 사항이 있는지 확인하는 것이 좋다.

 

용도구역은 도시의 무질서한 평면적 확대 및 인구의 과도한 집중을 방지하기 위해 설정한 구역을 말한다. 특정시설제한구역, 개발제한구역, 도시개발예정구역, 시가화 조정구역 등 네 가지다.

 

이 중 개발제한구역은 ‘그린벨트’라고도 불리는 구역이다. 말 그대로 토지의 개발을 제한해 자연환경을 보존하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하는 것을 목적으로 만든 지역이다.

 

개발제한구역에는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할 등 토지개발 행위가 원칙적으로 불허되고 도시계획사업도 할 수 없다.

 

하지만 이 개발제한구역은 도시에 비해 상대적으로 땅값이 싸고 자연환경이 좋은데다 해제 가능성도 가지고 있어 주요 투자대상이다. 문제는 제한이 해제된다는 시중에 떠도는 소문을 믿고 해당 토지를 샀다가 손해를 보는 경우가 많다는 것이다.

 

개발제한구역이 투자자에게 인기가 높은 또 다른 이유에는 ‘이축권’이 있다. 이축권이란 주거환경이나 정책적 이유 등으로 인근 지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리다.

 

개발제한구역에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는 도로 개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해 지역으로 이전이 불가능한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대해 주택을 지었는데 토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없이 집을 옮겨야 하는 경우 등이다.

 

문제는 이축권이 고가의 프리미엄이 형성되어 거래되기도 한다는 것이다. 이는 명백한 불법이지만 개발제한구역의 여러 매력적인 요소들로 많은 투자자들이 시도하는 방법이기도 하다.

 

김형선 hskimbds@hanmail.net