[이지경제=최고야 기자] 정부가 임대주택 리츠를 활성화하기 위해 시세차익과 운영수익을 보장키로 했다. 정부는 임대주택 리츠에 대해 연 5~6%의 출자수익을 확보하도록 사업구조를 표준화했다.

국토교통부는 지난 13일, '2.26 임대시장 선진화 방안'의 일환으로 발표된 '임대주택 리츠'를 추진하기 위해 기관 투자자를 대상으로 투자설명회를 개최했다.

이날 설명회에는 주요 기관투자자인 연기금, 공제회, 보험사, 은행 뿐만 아니라 증권사, 자산운용사, 사모펀드, 건설사까지 다양한 이해관계자가 참여했다.

국토부 김재정 주택정책관은 모두 발언을 통해 "최근 경제성장 둔화와 주택시장의 장기침체, LH 부채 누적 등으로 인해 공공과 민간 부문의 기존 임대주택 공급 메커니즘이 더 이상 작동하기 어렵게 됐다"며 "주택기금이 출자하는 임대주택 리츠를 통한 민관 협력 방식의 새로운 임대주택 공급모델 구축이 시급하다"고 지적했다.

이날 설명회에서는 임대주택 리츠의 수익성과 안정성에 대한 내용이 골자였다.

우선 정부는 공공임대리츠의 경우 LH 택지공급가 조정 등을 통해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 내외 낮도록 유도해 집값이 1.5%만 상승해도 출자수익이 5~6% 확보되도록 사업구조를 표준화시켰다.

민간제안 임대리츠는 대상 주택을 시세보다 10~20% 저렴하게 매입하고, 사업제안자가 20% 내외 보통주로 참가하도록 해 안정성을 확보키로 했다. 집값이 상승하지 않아도 우선주가 5~6% 수익을 확보할 수 있도록 사업구조를 표준화하기로 했다.

또한 안정적인 출자수익을 위해 공공임대리츠는 시세차익 15%와 LH 보통주와 기금 후순위 출자 등을 통해 약 30%의 버퍼(buffer)를 확보해 민간투자자의 출자위험을 저감시키기로 했다.

민간제안 임대리츠는 시세대비 10~20% 저렴한 주택 매입해 사업제안자가 20%의 보통주를 출자하고, 주택기금의 10% 우선주 출자 등으로 민간투자자의 안정적인 우선주 출자를 가능토록 했다.

또한 안정적인 융자 수익을 위해 공공임대리츠는 건설 즉시 시세차익 15% 확보되는 임대사업에 LTV 20~30% 최우선 순위로 융자하고, 융자에 대해 대주보 지급보증도 도입키로 했다. 실제적으로 무위험 채권이면서 국채 금리 이상도 가능하다.

민간제안 임대리츠는 주택시세 대비 40~50% 수준의 안정적인 담보대출이 가능하며, 대한주택보증 보증도 활용 가능하다.

국토부는 앞으로 기관투자자로부터 협약 참여 신청서를 3월말까지 접수받고, 4월 중에 공동투자협약을 체결한 후, 5월부터 본격적으로 시범사업에 대한 공동 심사 및 투자를 추진할 방침이다.

공공임대 리츠의 경우 화성 동탄(620세대)과 하남 미사(1,401세대) 지구가 시범사업지로 선정됐으며, 이르면 올 11월부터 순차 착공될 예정이다.

민간제안 리츠는 노량진(547세대), 천안 두정(1,135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업을 대상으로 시범사업을 추진하며, 현재 공정율이 약 15%로 2015년 입주 예정이다.

최고야 기자 cky@ezyeconomy.com