지난해부터 꼬이기 시작한 부동산 경기침체가 내년에도 이어져 장기화될 전망이다. 올 들어 경기지수상엔 둔화됐던 성장세가 회복세로 돌아서면서 산업생산 분야에도 다소 경기가 나아질 것이란 기대감을 갖고 있었으나 부동산 경기는 좀처럼 풀릴 기미를 보이지 않고 있다.

 

현재 아파트 매매 값 하락여파로 수도권 미분양 주택은 쌓여 가고, 자금난 등 도산위기에 처한 기업도 늘어나는 추세다. 이로 인해 투자자들의 돈이 부동산 시장을 외면하고 주식 등에 몰리고 있다.

 

그러나 일각에서는 장기적인 관점에서 내년도 부동산 제태크 전략을 잘만 세운다면 ‘위기가 곧 기회’가 될 수 있다는 목소리가 나오고 있다. 이에 <이지경제>는 11일 다가오는 2011년 부동산 전망과 재테크 전략을 어떻게 수립해야 하는지 새롬부동산금융아카데미 김형선 원장(행정학 박사)을 직접 만나 얘기를 들어봤다.

 

아파트시장 먹구름?..역세권을 노려라!

 

김 원장은 부동산 재테크의 시초인 아파트 시장이 올해와 마찬가지로 내년에도 그리 밝지 만은 않다고 전망했다.

 

즉 정부가 내년에 DTI·부동산조세 규제완화 강화, 근본적인 투기대책 수립, 혁신도시·기업도시 계획 등 부동산 정책에 변화를 꾀하지 않는다면 아파트를 중심으로 한 주택시장 시세가 보합세를 유지하거나 한 단계 아래로 내려 갈수 있다는 것이다.

 

그렇다고 해서 내년 아파트 시장 재테크가 전혀 매리트가 없는 것은 아니라고 김 원장은 전했다.

 

그는 “현재 부동산 경기 침체로 아파트 매매가 줄어들면서 호응을 덜 받고 있는 건 사실”이라면서도 “그러나 수도권 아파트 시장은 60~90년대 높은 수익률을 창출하는 서민들의 재테크로 각광을 받아왔으며 이러한 흐름이 지금까지도 이어져 왔다. 중요한 것은 지역만 좋으면 시세는 올라간다”고 강조했다.

 

구체적으로 “수도권의 역세권 아파트 시장을 눈여겨 볼 필요가 있으며 급매물이 나올 경우 관심을 갖고 시세를 고려해 재테크에 임하는 자세가 중요하다”고 김 원장은 설명했다.

 

지방의 경우도 마찬가지라는 것. 특히 미분양 아파트가 점점 숨통이 트이고 있는 만큼 이 역시 주목할 만 하다고 보고 있다.

 

김 원장은 “현재 미분양 아파트의 분양가가 시세보다 저렴하게 나왔다”며 “무엇보다 양도소득세, 취득세, 등록세 면제 등 정부의 세제혜택이 지원되고 있는 만큼, 이를 전략적으로 이용하는 것이 좋다”고 말했다.

 

이외 상가 및 오피스텔 재테크와 관련해 김 원장은 “상가시장은 내년에도 침체에서 벗어나기 힘든 전망이지만 그러나 큰손들이 많이 찾는 상가 빌딩이나 유동인구가 몰리는 지하철 환승역 주변에 일시적 호황 가능성이 있기 때문에 눈여겨 볼 필요가 있다. 오피스텔인 경우입지선택이 중요한데 수요가 많아야 한다. 주의할 점은 최근 전세난으로 정부의 소형주택 적극적 공급과잉과 오피스텔 수요 겹침을 유념해야 한다”고 강조했다.

 

토지거래가 대세!..KTX고속철·고속도로·보금자리주택 지역 주목!

 

전문가들 사이에선 현재 부동산 시장이 암울하지만 장기적인 비전을 갖고 목 좋은 토지를 찾아 돈을 묶어 놓는다면 이보다 좋을 순 없다는 분석이 제기되고 있다.

 

이와 관련해 김 원장은 “이제 부동산 투자 시장에서 새로운 토지시대가 도래할 확률이 높다”며 KTX고속철도망 확충, 고속도로 국지적 확대, 그린벨트 완화 보금자리주택 구축 등 이를 중심으로 한 유치지역에 집중할 필요가 있다고 강조했다.

 

면저 KTX 철도망과 관련해 그는 “전국 1일 생활권 흐름에 발맞춰 전국 주요거점 KTX망으로 연결 그리고 거점 도시권내 광역교통망(GTX) 구축으로 대의 개방형 공간구조로 전환될 것”이라며 “고속철 망을 형성하는 역 주변 토지를 잘 살펴볼 필요가 있다”고 강조했다.

 

특히 전국 KTX망 구축은 교통발달→인구유입→상권발달→도시확장으로 이어지면서 지가가 상승할 수 있는 요인이 상당하다는 분석이다. 김 원장은 현재 KTX환승역으로 특히 광명·오송역 주변을 추천했다.

 

전국 고속도로 연결 확충 일환으로 도로건설 계획이 있거나 추진 중인 나들목 구역 주변도 전망성이 밝다.

 

김 원장은 “전통적으로 고속도로가 뚫린 토지는 상당한 수혜를 입었다. 현재 새로운 고속도로 교통망 확충지역이 늘고 있는데 이는 국지적 상승을 이끌고 있다”며 제3경인고속도로, 제2경부고속도로(강동-광주-세종시), 영동고속도로 등 나들목 주변지역의 매입을 추천했다.

 

그는 또 “무엇보다 투자자들에게 중요한 건, 이들 지역의 특성을 조목조목 분석해 전략적으로 접근할 필요가 있다”고 강조했다.

 

마지막으로 정부의 그린벨트 구역 완화로 인한 보금자리주택 구축에 귀를 기울려야 한다는 주장이 제기됐다. 즉 부동산 투자자들은 정부의 주택보급정책에 대해 민감해야 하며 특히 보금자리주택이 어디로 선정될지를 미리 파악해 땅을 매입하는 것이 중요하다는 분석이다.

 

그는 “대표적인 사례로 하남시 미사지구다. 정부가 보금자리주택과 관련해 금년에 보상금이 채권을 포함한 약 40조를 풀 것으로 예상된다”며 “현재 하남시 미사지구 토지 매입자들에게 보상금 5조원을 풀었는데 이 돈으로 목이 좋은 토지를 사거나 입주권을 가진 주택을 매입하는 등 시세차익을 얻을 가능성이 크다”고 말했다. 추천지역으로 광명시와 하남시를 선정을 했다.

서병곤 sbg1219@ezyeconomy.com