[이지경제] 이한림 기자 = 2016년 부동산 시장은 재개발·재건축 단지를 중심으로 한 주택시장의 호조로 전반적인 호황을 누렸다. 최대 500대 1의 청약경쟁률을 기록하기도 했고 분양가가 70억 원이 넘는 단지도 등장했다. 정부의 부동산 규제 정책이 적용되는 계기가 됐으며 달라지는 제도와 다양한 변수로 인해 내년 부동산 시장에 대한 불확실성이 커지고 있다.

청약률·분양가 ‘역대급’

27일 금융결제원에 따르면 올 한해 전국 1순위 평균 청약경쟁률은 일반공급 28만7358가구 모집에 408만9673명이 접수하며 14.23대 1을 기록했다. 2009년 조사를 시작한 이래로 최고치다.

특히 올해 가장 뜨거웠던 청약시장 지역을 꼽으라면 단연 부산이다. 올 한해 부산 평균 청약률은 102.3대 1을 기록해 시도별 전국 1위를 차지했다. 지난 9월 분양된 ‘부산명륜자이’가 무려 523.56대 1이라는 1순위 청약률을 기록해 평균치가 크게 올라갔기 때문이다. 이어 마린시티자이(450.42대 1), 울산힐스테이트수암2단지(426.33대 1) 대연자이(330.12대 1), 시청 스마트W(329.42대 1) 등 상위 TOP5 중 4개 단지가 모두 부산에서 나왔다.

또한 청약저축 1순위 가입자 수도 도입 7년 만에 1000만명을 돌파했다. 지난 7월 말 기준 주택청약종합저축 1순위 가입자 수가 1002만6250명으로 인터넷 청약 의무화가 시작된 2007년 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

분양권 거래시장 역시 청약시장만큼 열기가 뜨거웠다. 올해 전국 거래 아파트 분양권 실거래가 총액은 50조774억1844만 원으로 지난 해 거래된 37조2389억4790만 원보다 무려 34.5% 증가했다. 특히 서울 서초구 ‘아크로리버파크’는 36억 원에 분양권이 거래되기도 했으며 분양권 TOP 4 모두 해당 단지에서 나오는 진기록을 세웠다.

일반 아파트 거래시장도 다르지 않았다. 전국 실거래 아파트 총액은 206조3899억7766만원을 기록했고 67조4128억9771만 원을 기록한 서울시가 단연 높았다. 서울 한남동 ‘한남더힐’은 전용면적 244.75㎡가 79억 원에 거래되기도 했다.

반면 아파트 매매가와 전세가는 크게 과열된 신규 분양시장과는 달리 상대적으로 가격 변동이 더뎠다. 한국감정원에 따르면 올해 전국 아파트 매매가 상승률은 0.71%를 기록하며 지난 해 상승폭 4.89%보다 적었다. 전세가 상승률은 1.79%로 지난 해(6.95%)에 크게 못 미쳤다.

전월세전환율도 4~5%정도로 시중금리보다 높다보니 임대인의 월세전환 요구가 세입자의 매매 전환 수요로 이어질 가능성도 제기된다. 전세가 상승과 물량 품귀현상에 지친 세입자들이 전세를 매매로 전환한 것이 원인이다. 다만 신규 분양시장의 호황에 따라 전반적인 부동산 시장은 고온을 유지했고 ‘내 집 마련’을 꿈꿨던 실수요자들의 볼멘소리로 이어졌다. 결국 정부가 과열된 시장 안정을 목적으로 규제 정책을 발표하는 원인이 됐다.

가계부채 산더미, 칼 빼들었으나...

올해 2분기 말 가계부채가 1257조원을 넘으며 역대 최고치를 갈아치웠다. 정부는 공공택지 공급 물량을 축소하고 주택분양보증 심사를 강화해 가계부채 문제에 대응하겠다고 밝히며 ‘8.25 가계부채 대책’을 발표했다.

그러나 오히려 주택 공급축소 방침이 부각돼 강남4구 등의 아파트값이 높아지는 역효과를 초래했고 사실상 부동산 부양책으로 변모해 서민들의 가계부채 부담이 증가했다. 부산 지역의 500대 1을 넘는 청약률이 이 대책 직후 나온 상황임을 감안하면 과열된 시장 열기를 바로잡지 못한 것으로 평가되고 있다.

이에 정부는 구체적으로 실수요자를 위한 주거 대책 마련을 골자로 청약시장과 전매제한 등 투자자들의 활로를 막는 ‘11.3 부동산 정책’을 내놓았다. 주된 골자는 청약 제한과 분양권 전매제한 상향 조정 등이다. 서울 강남4구를 비롯한 경기 화성 동탄, 부산 일부 지역 등에서 1순위 청약 자격을 강화했다. 2주택 이상 소유자는 청약 대상 제외되며 재당첨 역시 불가능하다. 일부 지역에서는 분양권 전매제한도 상향 조정됐다.

부동산 시장은 11월부터 주춤하더니 12월에는 크게 가라앉으며 효과는 바로 나타났다. 시장 호황을 견인했던 재건축 아파트 값은 3주 만에 0.13%가 떨어졌고 서울 아파트 값의 상승폭이 크게 감소했다. 규제 대책으로 인해 투자자와 수요자의 관망세가 시작됐다는 대목이다. 또 올해 초에는 보이지 않았던 다양한 변수들이 내년 초부터 예고되고 있기 때문에 부동산 시장의 불확실성도 덩달아 증가하는 추세다.

시장 호황 → 시장 위축?

내년 부동산 시장의 가장 큰 변수는 금리인상 기조에 따른 시장 위축 우려다. 지난 15일 미국 연방준비제도(연준)는 기준금리를 0.25% 인상한 0.75%로 발표했다. 한국은행은 금리를 동결했으나 외국인 자본 유출 등의 우려에 따라 금리 인상 기조를 따라갈 것으로 점쳐지고 있다. 이미 가격 하락세에 접어든 부동산 시장에 침체의 부채질로 이어질 전망이다.

또한 내년 1월1일부터는 대출에 관련된 부동산 제도들이 시행됨에 따라 시장 위축 가능성은 더 커질 것으로 관측된다. 시행을 앞둔 잔금대출 여신심사 가이드라인에 따르면 소득증빙자료가 강화되며 비거치분할상환, DSR 지표활용 등 잔금대출이 본격적으로 규제된다. 또 생애 첫 주택 구입에 해당하는 디딤돌대출 DTI도 60%로 축소(기존 80%)되며 유주택자는 대출대상에서 제외된다.

부동산에 투자할 때 전액을 본인 자금으로 하는 경우는 거의 없기 때문에 대출 규제는 부동산 시장에 직격탄으로 이어진다. 8.25 가계부채 대책 이후 실시됐던 중도금 대출 규제에 이어 후속조치로 잔금까지 대출 규제가 된다면 사실상 투자 자금줄의 중단으로 이어져 거래량은 확연하게 줄어들 전망이다.

김지연 리얼투데이 리서치팀장은 “잔금 대출 규제는 새 아파트를 분양 받을 때 큰 문제가 없지만 향후 잔금을 치를 때 시장 상황에 따라 기존 보유 주택이 팔리지 않을 수도 있다”며 “내 집 마련 혹은 투자를 고려하고 있다면 내년 하반기 이후부터 급매물 또는 경매 시장 중심으로 투자를 고려해도 나쁘지 않다”고 전망했다.

반면 내년 신규 주택시장 수급은 1990년대 이후 최대치를 기록할 전망이다. 건설사들이 밝힌 내년 신규 아파트 분양 예정 물량은 36만 여 가구에 달하며 올해 신규 분양 물량(29만686가구)을 크게 웃돌 예정이다.

업계에서는 대부분의 부동산 시장 수요자들이 불확실성을 높이는 시장 변수와 각 종 규제에 따라 급하게 서두르지 않는 관망세가 상반기에 두드러질 것으로 보고 있다. 이에 역전세난이 발생하며 시장은 침체로 이어져 전반적인 주택거래는 감소할 것으로 관측된다.

김은진 부동산 114 리서치팀장은 “수도권 순수전세 매물의 희소성으로 매매전환 수요는 이어질 것으로 예상된다”며 “저금리 기조에 투자처를 찾지 못한 유동자금이 토지 시장으로 유입돼 일부 지역에서 가격 상승 여지는 있다”고 설명했다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “입주대란을 막으려면 정책의 강도 조정이 필수적이다”며 “정부는 충분한 입주지원, 철저한 공급관리, 합리적 주택금융정책에 집중해야할 것”이라고 말했다.

이한림 기자 lhl@ezyeconomy.com