[이지경제] 이한림 기자 = 문재인 대통령이 ‘도시재생 뉴딜사업(이하 뉴딜)’에 쏟아 붓겠다고 밝힌 예산은 총 50조원이다. 부동산 시장은 역대 최대 규모의 도시재생 자금 투입이 예고되자 촉각을 곤두세우고 있다.

지난해 11·3 부동산 대책 이후 꾸준히 하락세를 거듭하던 주택 매매가격은 올해 3월을 기점으로 상승세를 탔다. 이중 노후 주택의 매매가격도 때 아닌 강세를 보이고 있다.

이는 공급과잉과 금융규제, 미국발 금리인상 등을 이유로 약세를 예상했던 주요 연구기관의 전망과 어긋난 셈이다. 또 올해 말 재건축초과이익환수제 부활 등 악재에도 노후 주택 투자가 다시 고개를 치켜든 것으로 보인다. 새 정부의 주택공약인 뉴딜의 영향도 일정 부분 작용한 것으로 분석된다.

26일 한국감정원이 지난달 건축연령별 매매가격 변동률을 조사한 결과에 따르면 준공 20년을 넘긴 낡은 아파트와 단독주택의 가격 상승폭이 전년 동월 대비 각각 0.14%, 0.29%로 가장 높게 나타났다. 같은 달 전국 집값 매매가의 평균 상승폭인 0.07%를 웃도는 수치다.

문 대통령의 핵심 공약인 뉴딜은 쇠퇴지역 구도심 정비와 뉴타운 해제지역 등의 소규모 재건축, 가로주택정비사업 등의 주거정비부터 시작된다. 저층 주거지 재생형, 정비사업보완형, 역세권 정비형, 농어촌 복지형, 공유재산 활용형, 혁신공간 창출형 등 6대 유형, 15개 사업모델이 제시된 상황이다.

이를 위해 정부는 매년 2조원의 예산은 ‘볼가심’ 형태로 지원하고 주택도시기금에서 5조원을 융자·투자·출자 등의 방식으로 지원한다. 한국토지주택공사(LH) 등 공기업은 3조원을 투자해 매년 10조원씩 임기동안 총 50조원을 투입한다.

현재 첫 시범사업지로 서울시 마포구 연남동, 성동구 송정동 등 14개 사업지를 선정해 각 소당 1억2000만원의 역량강화자금을 투입한 상황이다.

또한 주무부처인 국토교통부를 중심으로 전수 작업이 진행되고 있다. 국토부와 LH, 주택도시보증공사(HUG), 서울주택도시공사(SH) 등 관련 공공기관들은 해당 사업부문 강화에 맞춰 조직 개편을 단행하고 주택 포럼 등을 열어 의견수렴 절차를 진행하고 있다.

이처럼 사전 작업은 진행되고 있으나 아직 구체적인 실행계획은 정확한 윤곽이 드러나지 않은 상태다. 노후한 주택가의 상권이 살아나고 정비 사업 기조로 인해 개발차익을 기대할 수 있는 가능성이 조심스레 제기되고 있지만 자칫, 과거 ‘뉴타운 사업(이하 뉴타운)’의 실패를 되풀이할 수도 있다는 목소리도 나오고 있다.

뉴타운은 이명박 정부가 주도했던 도시재생사업이다. 뉴딜과 뉴타운은 노후한 주택 단지를 재생해 새로운 주거지를 만든다는 점에서 맥락이 같다. 각각 문재인 정부와 이명박 정부의 핵심 주택 공약이기도 하다.

당시 뉴타운은 민간 건설사에게 주도적인 시공을 맡겼다. 정부는 입지 선정, 입찰관리, 융자, 기금, 보증 등의 작업을 진행했다. 서울에만 은평·왕십리·신길뉴타운 등 25개의 뉴타운 구역이 설정됐으며 비교적 노후주택이 많은 강북권 위주의 재개발 사업이 펼쳐졌다.

그러나 민간 건설사들의 입찰경쟁과 함께 대규모 투기 광풍이 불며 매매가·전세가의 폭등, 주민들의 재산권 침해 등 부작용을 낳았다. 결국, 다수의 지역이 뉴타운 선정지역에서 해제됐고 2007년 3차 뉴타운 선정을 이후로 사실상 종전을 감췄다. 일각에서 제기한 우려의 목소리도 이전 정부의 뉴타운 사업의 실패를 되풀이하지 말아야한다는 것으로 해석된다.

아울러 도시재생이 마을 단위로 추진되는 사업인데, 중앙에서 통제할 장치가 구축되지 않으면 난개발 형태로 진행될 수 있다는 지적도 나왔다.

장윤배 경기개발연구원 연구위원은 “도시재생사업은 지구단위 계획 같은 통제 장치가 아직 마련되지 않았기 때문에 주택도시기금 등 정부의 공적 자금을 받는다고해도 제2의 난개발이 우려되는 상황”이라면서 “협의 과정을 통해 계획적인 개발을 할 수 있는 장치를 가져야 한다”고 지적했다.

또한 뉴딜 추진을 위한 재원을 마련하는 LH와 SH 등 공기업의 계산도 복잡해질 전망이다.

특히 ‘부채공룡’으로 지적받던 LH는 최근 3년간 감축경영을 통해 실적 개선세를 이뤄냈으나 여전히 80조원에 육박하는 금융부채를 안고 있는 상황. 전체의 30%에 달하는 재원을 마련하기에 무리가 있어 보이는게 현실이다. 사업 초기라 사실상 뚜렷한 효과를 거둘지도 미지수인 가운데, 자금 충당이 과제로 던져진 상황이다.

이정준 LH 홍보팀 과장은 “국토부의 (뉴딜)관련 예산 편성이 아직 진행되지 않아 아직 뭐라 말씀드리기가 어려운 상황”이라며 “정부 정책 방향에 따라 뉴딜 관련 부서를 신설하고 관련 포럼 등을 개최해 주도적인 작업을 진행하고 있다”고 말했다.

반면 뉴딜은 뉴타운과 달리 성공가능성이 높을 것이라는 긍정적인 목소리도 나오고 있다. 뉴딜은 정부가 직접 참여해 공공기관이 주도하는 형식이며 대규모 재개발이 아닌 소규모 정비를 지향하기 때문이다.

주택업계 한 관계자는 “뉴타운사업 등 도시재생사업이 중단되며 오히려 주거 환경이 나빠진 노후 주거지를 다시 손봐야하는 것도 정부의 역할이다”며 “투입되는 재원과 지역이 많을 것으로 예상돼 난개발 우려가 있지만, 소규모 정비를 단계적으로 진행할 수 있도록 체계를 잡는 게 중요하다”고 말했다.

한편 뉴딜의 첫 삽은 공교롭게도 같은 도시재생사업인 뉴타운의 해제지역 주거지에서 시작된다. 성공 여부에 대해 귀추가 주목되는 이유다. 

이한림 기자 lhl@ezyeconomy.com