[이지경제=이태섭 칼럼니스트] 약 1∼2년전부터 서울과 수도권 주변의 재건축 단지들의 부동산 거래 시장에서 인기를 모으고 있다. 정부의 임대주택 의무건립 폐지와 함께 용적률 법정한도 허용이라는 규제가 완화되면서 재건축 단지들의 수익성이 증대될 것이라는 전망이 꾸준히 제기되고 있어서다.

 

특히 저밀도 재건축의 경우 안전진단을 통과할 가능성이 높고 일부 조합설립인가를 받은 단지의 경우 중층단지보다 유리한 측면을 가지고 있어 재건축 사업 속도는 굉장히 빠른 편이다. 때문에 최근 경매시장에서는 저밀도 재건축단지 주변의 매물들의 인기가 높다. 이들의 높은 인기는 세대밀도가 낮아 주거환경이 쾌적하다는 게 그 이유다.

 

게다가 교통이 편리하고 학교 및 기타 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거가치가 다른 지역에 비해 월등하게 높은 편이다. 일반적으로 고밀도 재건축 지역에 비해 배후인구 수가 많은 편은 아니지만 주거환경 정비가 잘 갖춰진 경우 주택투자와 임대수요가 풍부하기도 하다.

 

그렇다면 이러한 저밀도 재개발 지역에서 가장 효과적인 경매 투자전략은 무엇일까. 가장 먼저 전세 용도의 주택을 노려야 한다. 이를 위해서는 주민들의 이주가 한꺼번에 이뤄지기 전에 소형 주택을 매입해야 한다.

 

대체적으로 재건축 인근 지역 주민들은 이사를 해도 그 지역에 머물려는 경향이 있다. 앞서 말했듯이 저밀도 지구는 교통과 교육여건이 좋아 기타 지역으로의 이주를 기피한다. 때문에 이들 지역은 미리 전셋집을 구하려는 수요가 많다.

 

경매 투자자들 입장에서는 이를 주목해야 하는 것이다. 대체로 이주수요가 호재로 작용해 전세값이 빠른 시일 안에 오르는 경우가 있어서다.

 

비슷한 맥락에서 통상 2억원 안팎의 중소형 빌라나 소형 다가구·단독주택을 낙찰가율 80% 안팎에 유지하고 있으므로 이들 지역 소형 경매주택을 집중적으로 공략할 필요가 있다.

 

일반매물의 경우에는 매매가가 급반등하는 경우가 있으므로 전세를 안고 매입하는 전략을 세우거나 법원경매, 공매를 통해 저가 매입하는 것이 효과적이다. 간혹 저밀도 재건축 아파트 인근 주변 지역의 비인기 소형주택을 노려 의외의 싼값에 낙찰을 받는 투자자들도 볼 수 있다.

 

이들은 저밀도 인근의 대형 아파트나 주상복합 아파트 물건을 잘 물색하여 입찰 횟수가 높고 낙찰가율이 70%에 형성되는 물건을 낙찰 받아 임대 수익을 올리고 있다.

 

마지막으로 저밀도 재건축 인근 경매 투자 전에 꼭 다시 한 번 체크해야 될 사항은 무엇일까. 가장 먼저 취하나 취소 가능성을 살펴봐야 한다.

 

재건축 아파트 일대의 소형주택은 저금리라는 이유로 경매 취하물건이 급증하고 있다. 아울러 재건축 호재로 인해 낙찰가율이 높다.

 

때문에 꾸준한 입찰 전략을 세우고 되도록 채무금액이 많아 취하 가능성이 적은 주택에 투자하는 것이 바람직하다. 뿐만 아니라 입주 시기가 지나면 전세공급이 안정되는 만큼 한발 앞서 주택을 구입해야 한다.

이태섭 raf001@korea.com