[이지 돋보기] 부동산시장, 기준금리 인하에 가격 꿈틀?…문정부 정책 영향, 폭등 가능성↓
[이지 돋보기] 부동산시장, 기준금리 인하에 가격 꿈틀?…문정부 정책 영향, 폭등 가능성↓
  • 정재훈 기자
  • 승인 2019.08.08 09:01
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사진=뉴시스
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[이지경제] 정재훈 기자 = 한국은행이 최근 기준금리를 종전 1.75에서 1.50%로 0.25%포인트 인하하자, 부동산 가격이 폭등할 수 있다는 우려가 나온다.

실제로 지난 2015년 3월 기준금리가 사상 처음 1%대로 낮아지면서 부동산 가격이 큰 폭으로 뛰었다.

금리가 인하되면 담보대출 이자 부담이 낮아진다. 이에 금리와 밀접한 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산을 중심으로 투기 심리가 꿈틀거릴 수 있는 것.

다만 부동산 가격이 폭등했던 2015년 당시와는 분위기가 사뭇 다르다는 게 중론이다. 문재인 정부의 고강도 부동산 정책과 맞물려 상승 탄력은 제한적일 것이라는 전망이다.

8일 부동산업계를 중심으로 기준금리 인하가 부동산 시장에 큰 변수가 될 수 있다는 전망이 나온다. 금리가 인하돼 대출 이자가 하락하면 주택 실수요자들이 늘어 부동산 가격 상승의 단초가 될 수 있어서다.

앞서 한국은행은 지난달 18일 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 0.25%포인트 내렸다. 2016년 6월 조선업 구조조정과 영국의 브렉시트 등으로 기준금리를 인하한 지 3년 1개월 만이다.

더욱이 한국은행은 올해 경제성장률을 2.2%로 하향 조정했다. 경제가 좋지 않다는 뜻으로 유동자금이 부동산 시장으로 흘러갈 수 있다는 분석이 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 이와 관련, “1.5% 저금리와 1170조원(2년 미만 단기예금)에 달하는 부동자금이 주택 및 토지 등 부동산 시장을 기웃거리며 불안요인으로 작용할 수 있다”며 “낮은 이자비용과 유동성이 승수효과를 일으키며 부동산 가격 상승요인이 될 수 있다”고 진단했다.

이같은 우려는 과거 기준금리 인하와 함께 터진 부동산 시장의 불안에서 비롯됐다. 기준금리는 2015년 사상 처음으로 1%대로 떨어졌다. 이에 당시 아파트 거래가 크게 늘고 집값이 급등했다.

정원일 유안타증권 연구원은 부동산 투자정보 분석을 통해 "기준금리 변동은 주택시장의 변화를 가져올 수 있다"며 "지난해 대비 주택거래가 급감해 거래대금이 크게 낮아졌지만 대출비용 등 환경적인 측면에서의 개선이 발생하면서 거래 증가에 따른 성장률 제고가 전망된다"고 분석했다.

실제 2015년 이전까지 잠잠했던 부동산 시장은 기준금리가 낮아진 3월 이후 거래가 활발해졌다.

한국감정원에 따르면 2015년 1, 2월 서울 아파트 거래량은 각각 6860건, 8682건에 머물렀다. 그러다 3월 1만3602건, 4월 1만4234건, 5월 1만2903건 등으로 크게 늘었다. 이후에도 평균 1만건 이상의 거래량을 기록했다.

아파트 매매가도 크게 뛰었다. 부동산114에 따르면 2015년 상반기 서울의 아파트값 상승률은 2.2%, 경기 1.9%, 지방 0.4% 수준이었다. 이후 하반기에는 서울 2.8%, 경기 3.1%, 지방 2.9%로 뛰었다.

환경

사진=뉴시스
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다만 2015년 당시 부동산 가격 급등의 원인을 기준금리 인하로만 해석하기에는 무리가 따른다는 지적이 나온다. 당시에는 부동산 정책이 현재와 달랐다는 점을 주목해야 한다는 것.

박근혜 정부는 부동산 시장이 무너지자 ‘초이노믹스’로 불리는 부동산 시장 부양 정책을 펼쳤다. 다주택자 양도소득세 폐지, 재건축초과이익환수제 유예, LTV 70% 등의 완화 정책을 내세웠다. 정부가 집을 사라고 부추긴 셈이다.

지금은 정반대다. 정부가 나서서 집값을 옥죄고 있다. 현 정부는 8.2대책, 9.13대책 등을 내놓으면서 집값 잡기에 총력을 기울이고 있다. 재건축초과이익환수제 부활, LTV 40% 이하 등이 대표적이다. 최근에는 분양가상한제를 민간택지에도 확대 적용하는 방안이 유력해졌다.

더욱이 기준금리 인하폭도 다르다. 박근혜 정부 당시에는 리먼브라더스, 유로존 등을 지나고 부동산을 부양하기 위해 기준금리를 4년간 약 2%나 내렸다. 하지만 이번에는 미중 무역전쟁, 수출 저하 등 여러 외부요인으로 경제 성장이 둔화되면서 3년 1개월 만에 0.25% 낮춘 것과 큰 차이다.

기준금리가 낮아져도 부동산 시장이 요동치기 어려운 구조다. 2015년과 달리 집값의 상승 탄력이 제한적일 수밖에 없다는 것.

박원갑 KB부동산 수석위원은 “대출규제, 거시경제 불확실성, 분양가상한제 등으로 집 사려는 수요가 움직이지 않고 있다“며 “금리 인하는 민감도와 관련되는데 지금은 시장상황의 받쳐주지 않고 있다. 기준금리가 인하하더라도 부동산 억제기에 큰 상승은 어려울 것”이라고 피력했다.

수익형 부동산의 상승폭도 크지 않을 전망이다. 최근 임대료 상승, 최저시급 인상 등 자영업자들의 어려움을 겪고 있어서다. 이에 따른 공실에 대한 우려를 고려하지 않을 수 없다는 것.

함 랩장은 “일부 수요는 상가와 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산으로 전이될 수 있으나 최저시급 인상, 상가임대차보호법 강화, 오피스텔 대량 입주를 통한 공급과잉 현상으로 역세권 등 일부 시장으로 제한될 것”이라고 강조했다. 


정재훈 기자 kkaedol07@ezyeconomy.com

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