[이지경제=최준 기자] 최근 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)채권을 둘러싼 불안이 연일 고조되고 있다. 태영건설이 PF보증 만기와 관련해 상환 능력에 문제점이 드러나면서 본격적인 워크아웃(기업구조개선작업)에 돌입해서다.  

그동안 건설업계는 PF일종의 단기 및 고금리 대출인 브릿지론을 통해 착공 전 단계에서 초기 사업비를 조달해 왔다. 주로 분양대금을 받아 PF전환과 상환이 이뤄졌지만 최근 분양가 상승으로 인해 소비심리가 위축되면서 미분양 주택 매물이 급격히 늘고 건설사들의 연체율도 빠르게 증가했다.

대형 건설사 위기?

이같은 결과는 곧 건설사 위기로 이어질 것이라는 평가가 주를 이룬다.

미래에셋증권이 15일 발표한 보고서에 따르면 주요 건설사 중 PF 보증 규모가 자기자본의 50%를 초과하는 업체는 태영건설, 롯데건설, 현대건설, HDC현대산업개발, GS건설, KCC건서, 신세계건설로 파악된다.

이중 양호한 사업장을 제외하면 주의 및 위험군에 속하는 곳은 태영건설과 롯데건설 두 곳이다. 태영건설 다음으로 부담이 높은 롯데건설은 PF 보증 규모가 5조8000억원으로 지난해 들어 사업장 준공 등을 통해 우발채무를 감축했으나 미착공사업장 비중이 높다는 분석이다.

다만 롯데건설은 이와 관련해 지난 4일 보도자료를 통해 올해 1분기 만기가 도래하는 미착공PF 3조2000억원 중 2조4000억원은 1월 내 시중은행을 포함한 금융기관 펀드 조성 등을 통해 본PF 전환 시점까지 장기 조달구조로 연장하고, 8000억원은 1분기 내 본PF 전환 등으로 PF우발채무를 해소할 예정이라고 밝혔다.

실제로 롯데건설은 현재까지 1조6000억원의 PF우발채무를 줄였고 전년말대비 차입금 1조1000억원 및 부채비율 30% 이상을 감소시켰다. 또한 현금성 자산을 2조원 이상 보유하고 있어 단기적인 유동성 대응능력이 확보된 점을 강조했다.

가장 큰 문제는 중소 건설사다. 계열사 지원 등 자체적으로 유동성 확보가 가능한 중대형 건설사와는 달리 중소건설사의 유동성 압박은 한동안 지속될 것으로 전망된다.

중소건설사의 경우 사업포트폴리오가 지방 주택사업장이나 상업용 부동산 비중이 높아 업황 부진의 영향을 더 크게 받고 있다. 분양시장은 지난해 상반기 수도권 중심으로 반등하는 추세를 보였다. 하지만 지방은 매매가격 반등이 제한적인 가운데 공사원가 상승으로 신축아파트 가격경쟁력 확보가 어렵다.

정연홍 미래에셋 연구원은 “건설경기 부양을 위해 비아파트 주택을 통한 공급 대책이 발표됐지만 기축을 제외한 신규주택만 혜택이 적용되고 아파트가 대상에서 빠진 점을 감안하면 시장분위기를 바꿀 만한 영향력을 주지 못할 것으로 판단된다”면서 “대책의 상당수는 법률개정을 통해 가능하지만 올 4월 총선을 앞두고 있어 실질적인 적용은 시일이 걸릴 것으로 예상된다”고 분석했다.

부실사업장 정리, 개선작업 필요

지난해 12월28일 정부는 태영건설 워크아웃 신청 관련 대응방안을 발표했다. 우선 관계부처 합동 종합 대응반을 구성해 태영건설 사태 이후 상황에 대비책을 마련하겠다는 것이다.

이같은 행보에 발맞춰 김병환 기획재정부 제1차관은 이달 18일 PF 사업장 현장을 방문해 시행사, 시공사, PF 정상화펀드 운용사 등과 간담회를 가졌다.

이날 김 차관은 사업장 부지를 살펴보며 그간의 사업진행 경과 및 향후 재구조화 계획 등에 대해 관련 업계와 의견을 나눴다. 

김 차관은 “부동산 프로젝트 파이낸싱 정상화를 위해서는 사업성은 있으나 각종 비용상승, 이해관계자 간 갈등 등으로 공사가 진행되지 못하는 사업장의 신속한 재구조화가 핵심”이라며 “PF 정상화자금(펀드)을 조성한 한국자산관리공사(캠코) 등을 중심으로 민간에서 벤치마크할 수 있는 모범사례를 만들어줄 것”을 요청했다.

특히 “사업장별 맞춤형 대응을 통해 정상 사업장에는 PF 대출보증(25조원), 건설공제조합 보증(10조원) 등 충분한 유동성을 공급하고 부실우려 사업장은 대주단협약 이행, PF 정상화 자금(펀드)의 재구조화 등 사업성 개선을 위한 다양한 조치를 지원하기로 했다”면서 “부실사업장은 경·공매 등을 통해 새로운 사업주체를 조속히 확보할 수 있도록 유도하겠다”고 강조했다.

하지만 동 대응방안으로는 결과적으로 금융권의 손실로 이어질 가능성이 높다는 분석도 나온다. 

한국건설산업연구원에 따르면 태영건설 참여 60개 PF사업장 중 주거 시설물 일부를 제외한 대다수 사업장이 공·경매나 분양보증이행으로 처리돼 금융권 입장에서는 적지 않은 손실에 노출될 가능성 크다. 이러한 상황은 향후 중소·중견 건설사들의 도산으로 이어질 가능성이 있다는 설명이다.

김정주 건산연 연구위원은 “위기 극복을 위해서는 위기 사업장의 수익성을 높여줄 수 있는 방향으로 실효성 있는 지원 장치가 마련돼야 한다”며 “이를 토대로 사업 지속 여부에 대한 시장의 자율적 판단을 유도하고 부실 판정 사업장에 대해서는 신속히 정리가 이뤄질 수 있도록 정부 지원이 이뤄져야 한다”고 제안했다.

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