상가권리금을 보장하는 법적 보호 장치인 '상가건물임대차보호법 개정안'이 지난 12일 국회 본회의를 통과했다. 이에 따라 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지하고 이를 어길 경우 임차인이 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하는 등 임차인에 대한 안전장치가 강화되게 됐다.

상가권리금은 상가 자체적으로 보유하고 있는 고객과 영업방식을 승계하는 것을 조건으로 지급하는 돈이다. 지금까지는 법적 근거가 명확하지 않고 명문화 되어 있지 않았다.

이번에 개정된 '상가건물임대차보호법'은 시장에서 말하는 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금을 모두 포함하여 인정하고 있으며, 기존 임차인이 이런 권리금을 회수하는 것을 임대인이 방해하는 것을 금지한다는 내용이다.

박근혜 대통령이 “상가권리금을 제도적으로 보장하겠다”고 선언한 지는 1년 3개월 만에 임차인의 ‘권리’를 보장하는 법적 근거가 생긴 것이다.

그렇지만 지금까지 건물주들은 가치상승에 따른 차액실현으로 권리금에 대한 반대급부를 받아 왔다. 이번 개정안을 통해 상인 간 권리금 거래에서 건물주들이 실질적인 이득을 볼 것이 없을 경우 심각한 가치하락에 따른 재산권 침해가 발생할 것이라 보는 의견도 있다.

‘상가건물임대차보호법 개정안’ 내용은?

'상가건물임대차보호법'의 개정을 통해 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해할 경우 임차 종료 후 3년까지 손해를 배상하게 된다.

먼저 '정당한 사유' 없이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약을 거절하는 행위가 금지되며 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 역시 금지된다. 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위와 신규 임차인에게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위도 임대인의 ‘방해 행위’에 속한다.

그러나 임차인이 주선한 신규 임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나 신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려 또는 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에는 ‘방해 행위’에 속하지 않는다. 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 역시 ‘방해 행위’에 속하지 않는다.

또 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등은 '정당한 사유'에 해당한다고 본다.

임차인 “법제화는 환영할 일이지만 더 큰 피해 우려도…”

권리금 계약에 관한 표준권리금계약서 사용도 권장해 그동안 상인들끼리 관행처럼 주고받은 권리금을 법의 테두리 안으로 끌어들였다는 점에서 임차인들은 대부분 환영하는 입장이지만, 더 큰 피해가 우려된다는 의견도 있다.

먼저 ‘상가권리금’만 준다면 임대인이 중간에서 신규 임차인을 들이는 것을 기존 임차인이 막을 방법이 없다는 점이다.

이 과정에서, 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급하는 과정에서 기존 임차인이 일궈온 영업가치가 올바르게 산정되지 않을 수 있다는 것이다.

결국 권리금을 산정할 객관적인 계산 방법이 없다는 점이 문제시 되는 것이다.

또 건물주가 상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용할 경우 임차인이 대항할 수 없도록 한 것은 ‘독소 조항’이라는 의견이 대부분이다. 재건축시 임차인에 대한 피해구제 방안과 상가건물임대차 분쟁조정위원회 설치에 관한 논의가 빠진 것도 아쉬운 점으로 꼽힌다.

최승재 소상공인연합회장은 "협회 상담사례를 보면 재개발·재건축을 핑계로 임차인을 쫒아내는 경우가 많다"며 "상가건물임대차보호법 논의는 용산참사에서 시작됐는데 재건축·재개발의 경우 보호를 받을 수 없게 돼 실망이 크다"고 밝혔다

또 그는 "상가임대인의 면책 사유인 '정당한 사유'가 지나치게 추상적이어서 분쟁발생시 소송으로 해결해야 하는 것도 문제"라며 "소송 남발을 방지하기 위해 분쟁조정위원회를 신설하기로 했는데 관련 조항이 누락됐다"고 지적했다.

임대인 “건물가치에 대한 명백한 재산권 침해…”

한편, 임대인을 비롯한 건물주들은 명백한 재산권 침해라는 입장이다.

지금까지는 건물 및 상가의 가치상승에 따른 차액실현을 통해 권리금에 대한 반대급부를 받아 왔는데 이번 개정안을 통해 심각한 재산권 침해가 발생했다는 것이다.

실제로 지난 주말 일선 부동산 중개사들은 앞으로 건물 가치가 어떻게 될 것인지에 대한 임대인들의 문의가 많이 늘었다고 밝혔다.

평촌 신도시에서 상가전문 부동산을 운영하는 김동석 중개사는 “예전에는 장사 잘하는 임차인이 있는 경우에 매매가가 높다는 분위기라서 서로 상생하는 입장이었는데 어제오늘은 지금 있는 임차인을 어떻게 해서든 내보내야 맞는지 묻는 문의가 많이 왔다”고 밝혔다.

또 그는 “이전에 권리금이 그랬던 것처럼 임대인들이 딴 주머니를 차지 않겠냐”며 권리금이 법제화 됐지만 임대인들의 또 다른 모색이 이어질 것으로 내다봤다.

[이지경제 = 임태균 기자]

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