상가 임차인의 권리금 보호를 법제화한 ‘상가건물임대차보호법(권리금보호법)’ 개정 법률안이 최근 국회를 통과했다. 국토교통부는 수정된 법률개정 내용을 반영해 6월초 시행할 예정이다. 그러나 곳곳에서 눈에 띄기 시작한 이번 개정안의 허점은 실효성 논란으로 결부되는 양상이다. 전통시장 임차인 상당수가 권리금을 보장받지 못하는 사각지대에 놓였다는 목소리가 부각되는 것도 같은 맥락이다.
◆임차인의 이익을 보장하는 명시적 수단
영세 임차 상인들의 상가권리금 보호 수단으로 지난해 9월 정부가 마련한 권리금보호법 개정안이 국회를 통과한 건 지난 12일. 이번 개정안은 임차인의 상가 권리금 회수에 임대인이 협조하도록 의무화하고 위반 시 임차인이 손해배상을 청구할 수 있도록 한 것이 핵심이다.
사실 권리금보호법 개정안이 통과되기까지는 상당한 진통이 뒤따랐다. 당초 정부는 지난해 발표한 ‘경제혁신 3개년 계획’의 일환으로 계획에 따르면 권리금보호법 개정안을 추진한 바 있다. 그러나 국회 논의 과정에서 여야 의견차로 표류를 거듭했고 진통 끝에 지난 6일 국회 법제사법위원회가 여야 합의안을 마련하기에 이른다.
일단 권리금보호법은 임차인의 이익을 보장하는 명시적인 수단이라는 점에서 의의를 둘 수 있다.
세부사항을 살펴보면 상가 임대인이 임대차 계약이 끝나기 석달 전부터 계약 종료 시점 사이에 새로운 임차인에게 권리금을 수수하거나 새로운 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위를 금지했다.
또한 새로운 임차인에게 현저히 높은 임대료와 보증금을 요구하는 행위, 정당한 이유 없이 새로운 임차인과의 계약을 거절하는 행위를 할 때도 임차인이 계약 기간 종료 후 3년 안에 손해배상을 청구할 수 있도록 했다.
이 같은 내용은 임대인을 비롯한 건물주의 입장에서는 명백한 재산권 침해로 받아들여질 수 있는 사안이다. 지금껏 건물 및 상가의 가치상승에 따른 차액실현을 통해 권리금에 대한 반대급부를 받아 왔는데 이 같은 관행에 사실상 제동이 걸린 셈이다. 최악의 경우 건물주 입장에서는 받지도 않은 권리금까지 반환해야 할 수도 있다.
게다가 임대인은 상가 세입자끼리 권리금을 주고받는 걸 방해하면 손해 배상 책임을 물어야 하기 때문에 그만큼 임차인의 권리가 강화됐다고 볼 수 있다.
◆법의 사각지대로 내몰린 대형 전통시장 영세상인
반면 여야 합의안에 따라 권리금보호법 개정안이 통과됐지만 곳곳에서 드러난 허점은 과연 임차인들을 제대로 보호할 수 있을지 의문이 들게 한다. 특히 전통시장 규모에 따라 임차인의 권리금 보호 여부를 둔 것이 쟁점으로 부각되고 있다.
개정안은 상가건물이 유통산업발전법에 따른 ‘대규모점포’ 또는 ‘준대규모점포’의 일부인 경우, 상가를 빌린 임차인이 제3자와 다시 임차계약을 맺은 ‘전대차’인 경우에는 권리금 보호를 적용하지 않도록 예외 규정을 뒀다.
여기에서 말하는 대규모점포의 기준은 매장면적 합계 3000㎡ 이상의 상설 점포를 뜻하는데 백화점, 복합쇼핑몰, 대형마트 등이 적용 범위에 포함된다.
문제는 매장면적 기준으로 개정안이 적용되다보니 유통산업발전법상에 대규모 점포에 속하는 서울 광장시장, 부산 국제시장 등 200여 개 전통시장이 대규모점포 기준에 포함되어 이곳에 임점한 영세상인들은 권리금 회수를 보장받을 수 없다는 사실이다.
이렇게 되자 영세상인이 대다수를 차지하는 대형 전통시장을 권리금 보호 대상의 예외로 두는 것에 대한 지적이 빗발치고 있다.
참여연대 관계자는 “대형 전통시장라고 해도 임차인 대부분은 영세 자영업자”라며 “이들의 이익을 제대로 반영하지 못하는 이번 안건은 재개정 논의가 이뤄져야 한다”고 언급했다.
또한 건물이 재건축 또는 재개발 되면서 세입자가 예전 세입자에게 준 권리금을 건물주가 보상해줄 근거가 약하다는 이유로 적용범위에서 제외시킨 것도 권리금보호법을 둘러싼 논란을 가중시킨다.
[이지경제=전영민 기자]
전영민 기자 miny@ezyeconomy.com
