[이지경제=여지훈 기자] 정부의 1·3 부동산 대책 이후 전국적으로 아파트 매개가격 하락폭이 둔화하는 모양새다. 특히 낙폭이 컸던 일부 지역에서는 반등 거래까지 등장하면서 부동산 시장에 대한 갑론을박이 치열하다. 한쪽에서는 주택시장의 저점 도달 신호라고 주장하는 반면, 다른 한쪽에서는 일시적 반등일 뿐이라고 반박한다.
이런 가운데 NH투자증권이 양측 주장의 근거를 점검하고, 향후 부동산 시장에서의 대응 전략을 제시하는 보고서를 발간해 이목을 끌고 있다. NH투자증권은 ‘1·3대책 이후 주택시장의 반등, 저점 도달 vs 일시적’ 부동산 보고서를 발간했다고 8일 밝혔다.
#01. ‘1·3 부동산 대책’ 이후 시장 현황
정부는 1월 3일, ‘2023년도 국토교통부 업무보고’를 통해 올해의 주요 정책과제를 발표했다. 당시 발표된 정책에는 지난해부터 침체하기 시작한 부동산 시장 안정화와 서민·취약계층의 주거복지 강화를 위한 규제 완화 대책이 대거 포함됐고, 이에 ‘1·3 부동산 대책’이란 이름으로 불리게 됐다.
1·3 부동산 대책에 따라, 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산을 제외한 전국 모든 지역은 투기과열지구·조정대상지역·투기지역에서뿐 아니라, 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서도 전면 해제됐다. 또 투기 목적의 주택 구입을 막기 위해 기존 수도권과 비수도권에 각각 6개월~10년, 6개월~4년으로 적용돼온 전매제한 기간이 수도권은 6개월~3년, 비수도권은 최대 1년으로 완화했다.
아울러 수도권 분양가 상한제 주택의 수분양자에 부과됐던 2~5년의 실거주 의무를 비롯해 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출보증 가능 주택의 분양가 상한선 기준과 중도금대출보증 인당 한도, 특별공급 배정을 제한했던 분양가 기준, 1주택 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무, 무순위 청약 자격요건 중 무주택 요건 등이 모두 폐지됐다. 정부로서는 연초부터 야심차게 제시한 부동산 대책이었다.
실제로 정부 발표 이후, 올해 1월 전국 아파트 매매가격은 하락세를 지속했으나, 하락폭 자체는 둔화하는 양상을 띠었다. 특히 1월 첫째 주 유달리 낙폭이 컸던 지역을 중심으로 둔화 속도가 빨라진 것이 관찰됐다.
일부 지역에서는 반등 거래마저 등장했다. 송파·노원·도봉·강북의 대단지 아파트의 경우 지난 1년여간 고점 대비 34~48% 낙폭을 보였는데, 올해 1월 들어 이들 아파트 단지에서 저점 대비 10% 이상 상승한 반등 거래가 나타났다. 특히 고점 대비 가장 큰 낙폭(-48%)을 기록한 노원구의 한 아파트에서는 저점 대비 35% 상승한 거래가 발생하기도 했다.
#02. “저점 도달”을 외치는 이유 셋
먼저 유력한 저점 도달 신호로 거래량 증가를 꼽을 수 있다. 그동안 전국 아파트 매매거래량은 지속해서 감소세를 보였는데, 올해 1월에는 1만9193건을 기록하며 지난해 12월(1만8222건) 대비 유의미하게 증가했다. 서울에서는 그보다 앞선 12월부터 증가세를 보여, 지난해 11월(761건)보다 올해 1월(1400건) 2배 가까이 늘었다.
수요와 공급 비중을 지수로 나타낸 매매수급지수도 지난해 말 이후 지속해서 상승 중이다. 매매수급지수는 지난해 12월 넷째 주(전국 70.2, 서울 63.1) 최저점을 기록했는데, 이후 꾸준히 올라 올해 1월 마지막 주에는 전국 73, 서울 66.5를 기록했다. 매매수급지수는 그 값이 0에 가까울수록 공급이 수요보다 많은 공급우위를, 200에 가까울수록 수요가 공급보다 많은 수요우위를 뜻한다. 여전히 전국과 서울 지역 모두 100을 한참이나 밑돌고 있지만, 매매수요 심리가 조금씩 회복되고 있음을 확인할 수 있다.
기준금리 인상폭이 둔화한 것도 희소식이다. 지난해 한국은행은 전 세계적인 통화 긴축 기조에 맞춰 빠른 속도로 기준금리를 인상했고, 이에 시중 대출금리의 기준금리로 역할 하는 자금조달비용지수(코픽스)도 가파르게 치솟았다. 다행히 12월 초 정점을 찍은 코픽스가 이후 하락 전환함에 따라 대출 시장 안정화와 더불어 부동산 시장에 대한 회복 기대감도 커지는 분위기다. 또 지난달에는 한국은행이 기준금리를 동결하면서 1년간 진행돼온 금리 인상 기조가 막바지에 이르렀다는 의견이 국내 증권사들로부터 쏟아져 나오기도 했다.
#03. “일시적 반등”을 외치는 이유 셋
하지만 현재 관찰되는 반등이 일시적일 뿐이란 측 주장도 만만찮다.
우선 올해 주택시장의 공급물량 증가는 그 자체로 부동산 시장에 악재다. 부동산 공급물량은 크게 분양물량과 입주·재고물량으로 나뉜다. 지난해부터 시작된 부동산 침체로 미분양 우려가 커진 상황에서 올해 전국 분양물량은 지난 2년 대비 감소할 것으로 예상된다. 그럼에도 수년 전 부동산 활황기에 분양했던 물량이 올해 입주·재고물량으로 쏟아져 나오면서 전체 주택시장은 하방압력을 받을 것으로 전망된다.
정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 “당장의 전세·매매가격에 직접적인 영향을 미치는 요인은 분양물량보다는 입주물량이므로 분양물량 감소보다는 입주물량 증가에 더 집중할 필요가 있다”며 “특히 서울은 다른 지역과 달리 입주물량뿐 아니라 분양물량도 전년 대비 증가할 것으로 예상되는데, 이는 지난 10여년간 공급물량이 없다시피 한 서울 지역의 재건축·재개발 기대감이 최근 커짐에 따라 건설사들이 미분양 우려에서 상대적으로 자유롭기 때문”이라고 설명했다. 이어 “분양물량이 증가하면서 주택 수요층 상당수가 매매에서 분양으로 선회한다면, 이는 서울 집값의 반등을 어렵게 하는 요소로 작용할 것”이라고 분석했다.
실제로 서울시는 재개발·재건축의 신속한 사업추진을 위해 ‘신속통합기획’을 도입함으로써 도시계획결정과 인가과정심의에 소요되는 기간을 기존의 절반 수준으로 단축하겠다고 발표한 바 있다. 이는 앞서 정부가 발표한 분양가 상한제 적용지역 해제와 더불어 서울 지역 분양물량을 증가시키는 요인이 될 전망이다.
게다가 서울 역시 미분양 공포에서 완전히 자유롭진 못할 것으로 보인다. 전국과 서울 모두 지난해 초부터 아파트 미분양이 꾸준히 증가하는 탓이다. 전국 아파트 미분양은 지난해 1월 2만1727호에서 올해 1월 7만5359호로 1년 사이 3.5배가량 급증했고, 서울의 경우 같은 기간 47호에서 996호로 21배가량 껑충 뛰었다. 부동산 침체에도 불구, 이처럼 공급물량이 증가함에 따라 미분양은 당분간 증가할 것으로 예상된다.
전·월세 가격의 하락도 부동산 시장 회복을 섣불리 점칠 수 없는 이유 중 하나다. 2021년 6월 전·월세 평균가격을 100으로 설정한 상황에서, 전세가격지수는 지난해 들어 꾸준히 하락해 지난해 11월(98.96)과 12월(95.35) 100을 밑돌았다. 월세로의 전환이 급증하면서 상승세를 보인 월세가격지수 역시 지난해 4분기 이후 하락하기 시작했다. 전·월세 가격은 매개가격을 뒷받침하는 지표인 만큼 전·월세 가격 하락이 매매가격 하락에 부정적 영향을 미칠 가능성은 크다.
#04. 전문가들마저 팽팽한 시장 전망, 그래서 대응은?
이처럼 전문가들 사이에서도 부동산 시장에 대한 전망이 크게 엇갈리는 분위기다. 따라서 1·3 부동산 대책 이후 수요가 예상보다 빠르게 회복 중이긴 하나, 공급 요인에서 침체가 우려되므로 추세 확인을 위해서는 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 의견이 힘을 받을 것으로 보인다. 다만 현재로서는 부동산 시장의 경착륙보다는 연착륙 가능성이 클 것으로 예상되며, 향후 반등 거래와 거래량 증가가 지속할 경우 저점 도달 시점이 당초 예상보다 빠르게 다가올 것으로 점쳐진다.
정보현 연구원은 “현재는 상급지 아파트 낙폭이 커서 매매가 갭이 줄어든 데다 거래금액 감소와 규제 완화로 세금 또한 감소했다”면서 “과거 대비 갈아타기 비용이 크게 절감된 만큼 거래주체에 따라 현재 시점이 매매 적기가 될 수도 있을 것”이라고 진단했다.
여지훈 기자 news@ezyeconomy.com
